Inwestorzy nieustannie operują specjalistycznymi pojęciami, a początkujący zastanawiają się, co to znaczy rynek wtórny. Równie często pojawia się pojęcie runku pierwotnego. Czym różnią się od siebie?
Rynek wtórny i rynek pierwotny to podstawowe pojęcia, jakimi operują specjaliści od inwestycji w nieruchomości. Na jednym i drugim można kupić mieszkania i lokale użytkowe, więc z pozoru może wydawać się, że nie ma tu zbyt wielkich różnic. Ale tak naprawdę rozbieżności są – i to zasadnicze.
Rynek wtórny
Rynek wtórny – najprościej rzecz ujmując – to mieszkania, lokale użytkowe i domy, które mają więcej niż dwa lata i trafiają ponownie do obrotu. Ujmując rzecz kolokwialnie – będzie to nieruchomość „z drugiej ręki”. W praktyce przekłada się to na bardzo szeroki wybór nieruchomości. Na rynek wtórny trafiają kamienice, mieszkania w blokach z wielkiej płyty, ale i stosunkowe młode budownictwo.
Obracanie nieruchomościami mieszkaniowymi na rynku wtórnym odbywa się bez udziału podatku VAT. Opłaca się jedynie podatek PPC (w wysokości 2% wartości nieruchomości), czyli podatek od czynności cywilnoprawnych. Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku lokali użytkowych. Nie są to powierzchnie mieszkaniowe, najczęściej służą celom zarobkowym, co zawsze wiąże się z koniecznością opłacenia stawki VAT. W przypadku lokali użytkowych podatek wynosi 23%. Oczywiście kupując powierzchnię użytkową jako firma, można skorzystać z prawa do odliczenia VAT, ale w momencie sprzedaży trzeba go doliczyć.
Rynek pierwotny
Określenie rynku pierwotnego stosuje się przy nowych mieszkaniach i lokalach użytkowych, czyli takich, które zostały oddane do użytku w przeciągu 2 lat od momentu budowy. Najczęściej nabywca staje się pierwszym właścicielem budynku, ale nie jest to zależność. O rynku pierwotnym mówimy także w sytuacji, w której nieruchomość była już wcześniej oddana do obrotu, ale transakcja została zawarta w przeciągu dwóch lat od momentu wybudowania.
Przy obrocie nieruchomościami na rynku pierwotnym obowiązują stawki VAT, które dotyczą zarówno mieszkań, jak i lokali użytkowych. Nie jest to taka sama stawka, ponieważ VAT na mieszkania wynosi 8%, a na lokale użytkowe – 23%.
Rozliczenie kosztów w przypadku remontu i modernizacji
Rozróżnienie na rynek wtórny i pierwotny ma znaczenie podczas rozliczenia kosztów remontów i modernizacji. Nie wszystkie nieruchomości wymagają nakładów finansowych, ale trzeba wziąć i taką ewentualność pod uwagę.
Remont lokalu użytkowego umożliwia rozliczenie kosztów – i to bez względu na to, z którego rynku pochodzi nieruchomość, bo możemy rozliczyć VAT, który mamy na fakturze. Mieszkania z rynku wtórnego, to nieruchomości zwolnione ze stawki VAT, przez co w przypadku remontu lub modernizacji nie można skorzystać z rozliczenia.
Dla kogo rynek wtórny – zalety i wady
Nieruchomości na rynku wtórnym mają jedną niepodważalną zaletę – różnorodność. Wynika to z faktu, że trafiają tam wszystkie obiekty, które są starsze, niż dwa lata. Nietrudno kupić mieszkanie w starej kamienicy lub kilkunastoletni dom. Można tam trafić również na stosunkowo młode nieruchomości, zaliczane do nowoczesnego budownictwa. Wybór tak naprawdę jest ogromny. W wielu przypadkach mieszkania są częściowo urządzone, co pozwala zredukować ewentualne koszty związane z podstawowym wyposażeniem. Ponadto, zwykle ceny nieruchomości z rynku wtórnego są niższe niż na rynku pierwotnym.
Rynek wtórny ma także swoje wady. Pomimo tego, że ceny nieruchomości mogą być faktycznie atrakcyjne, kupno mieszkania lub lokalu użytkowego z drugiej ręki, często wiąże się z koniecznością remontu. Nawet bardzo doświadczeni inwestorzy nie są w stanie każdorazowo przewidzieć, jakie będą to koszty. A jak wszyscy dobrze wiemy – zakres prac remontowych może mocno zaskoczyć. To, co dla jednych jest zaletą, dla innych może być wadą. I tak jest w przypadku urządzonych mieszkań. Z jednej strony to dobry sposób na redukcję kosztów, z drugiej jednak wprowadzenie własnej wizji może okazać się kosztowne i wymagać dodatkowych nakładów pracy.
Dla kogo rynek pierwotny – wady i zalety
Niepodważalną zaletą nieruchomości na rynku pierwotnym jest nowe budownictwo. Mieszkanie czy lokal użytkowy wolny od wad i w idealnym stanie technicznym nie wymaga remontu. Zdecydowana większość nieruchomości budowana jest w zgodzie z najnowszymi technologiami i trendami. Deweloperzy dbają także o odpowiednią infrastrukturę i estetykę budynków.
Wśród wad można wskazać na surowy stan mieszkania. Ceny nieruchomości na rynku pierwotnym są wyższe niż na rynku wtórnym, a jeśli doliczyć do tego koszt wykończenia, suma zdecydowanie wzrasta. Minusem jest także czas oczekiwania na mieszkanie. Ulokowanie funduszy w nieruchomości, która dopiero powstaje, wiąże się ze stosunkowo długim czasem oczekiwania na otrzymanie kluczy. Przy tej okazji trzeba także wspomnieć o swego rodzaju niepewności. Kupując przysłowiową “dziurę w ziemi”, nie mamy pewności co do jakości materiałów i precyzji wykonania. Aby zminimalizować ryzyko, warto wybierać oferty sprawdzonych deweloperów.
Marcin Kuryło