23 maja 2021
Porady

Co to znaczy rynek wtórny i czym się różni od pierwotnego?

Inwestorzy nieustannie operują specjalistycznymi pojęciami, a początkujący zastanawiają się, co to znaczy rynek wtórny. Równie często pojawia się pojęcie runku pierwotnego. Czym różnią się od siebie?

Rynek wtórny i rynek pierwotny to podstawowe pojęcia, jakimi operują specjaliści od inwestycji w nieruchomości. Na jednym i drugim można kupić mieszkania i lokale użytkowe, więc z pozoru może wydawać się, że nie ma tu zbyt wielkich różnic. Ale tak naprawdę rozbieżności są – i to zasadnicze.

Rynek wtórny

Rynek wtórny – najprościej rzecz ujmując – to mieszkania, lokale użytkowe i domy, które mają więcej niż dwa lata i trafiają ponownie do obrotu. Ujmując rzecz kolokwialnie – będzie to nieruchomość „z drugiej ręki”. W praktyce przekłada się to na bardzo szeroki wybór nieruchomości. Na rynek wtórny trafiają kamienice, mieszkania w blokach z wielkiej płyty, ale i stosunkowe młode budownictwo.

Obracanie nieruchomościami mieszkaniowymi na rynku wtórnym odbywa się bez udziału podatku VAT. Opłaca się jedynie podatek PPC (w wysokości 2% wartości nieruchomości), czyli podatek od czynności cywilnoprawnych. Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku lokali użytkowych. Nie są to powierzchnie mieszkaniowe, najczęściej służą celom zarobkowym, co zawsze wiąże się z koniecznością opłacenia stawki VAT. W przypadku lokali użytkowych podatek wynosi 23%. Oczywiście kupując powierzchnię użytkową jako firma, można skorzystać z prawa do odliczenia VAT, ale w momencie sprzedaży trzeba go doliczyć.

Rynek pierwotny

Określenie rynku pierwotnego stosuje się przy nowych mieszkaniach i lokalach użytkowych, czyli takich, które zostały oddane do użytku w przeciągu 2 lat od momentu budowy. Najczęściej nabywca staje się pierwszym właścicielem budynku, ale nie jest to zależność. O rynku pierwotnym mówimy także w sytuacji, w której nieruchomość była już wcześniej oddana do obrotu, ale transakcja została zawarta w przeciągu dwóch lat od momentu wybudowania.

Przy obrocie nieruchomościami na rynku pierwotnym obowiązują stawki VAT, które dotyczą zarówno mieszkań, jak i lokali użytkowych. Nie jest to taka sama stawka, ponieważ VAT na mieszkania wynosi 8%, a na lokale użytkowe – 23%.

Rozliczenie kosztów w przypadku remontu i modernizacji

Rozróżnienie na rynek wtórny i pierwotny ma znaczenie podczas rozliczenia kosztów remontów i modernizacji. Nie wszystkie nieruchomości wymagają nakładów finansowych, ale trzeba wziąć i taką ewentualność pod uwagę.

Remont lokalu użytkowego umożliwia rozliczenie kosztów – i to bez względu na to, z którego rynku pochodzi nieruchomość, bo możemy rozliczyć VAT, który mamy na fakturze. Mieszkania z rynku wtórnego, to nieruchomości zwolnione ze stawki VAT, przez co w przypadku remontu lub modernizacji nie można skorzystać z rozliczenia.

Dla kogo rynek wtórny – zalety i wady

Nieruchomości na rynku wtórnym mają jedną niepodważalną zaletę – różnorodność. Wynika to z faktu, że trafiają tam wszystkie obiekty, które są starsze, niż dwa lata. Nietrudno kupić mieszkanie w starej kamienicy lub kilkunastoletni dom. Można tam trafić również na stosunkowo młode nieruchomości, zaliczane do nowoczesnego budownictwa. Wybór tak naprawdę jest ogromny. W wielu przypadkach mieszkania są częściowo urządzone, co pozwala zredukować ewentualne koszty związane z podstawowym wyposażeniem. Ponadto, zwykle ceny nieruchomości z rynku wtórnego są niższe niż na rynku pierwotnym.

Rynek wtórny ma także swoje wady. Pomimo tego, że ceny nieruchomości mogą być faktycznie atrakcyjne, kupno mieszkania lub lokalu użytkowego z drugiej ręki, często wiąże się z koniecznością remontu. Nawet bardzo doświadczeni inwestorzy nie są w stanie każdorazowo przewidzieć, jakie będą to koszty. A jak wszyscy dobrze wiemy – zakres prac remontowych może mocno zaskoczyć. To, co dla jednych jest zaletą, dla innych może być wadą. I tak jest w przypadku urządzonych mieszkań. Z jednej strony to dobry sposób na redukcję kosztów, z drugiej jednak wprowadzenie własnej wizji może okazać się kosztowne i wymagać dodatkowych nakładów pracy.

Dla kogo rynek pierwotny – wady i zalety

Niepodważalną zaletą nieruchomości na rynku pierwotnym jest nowe budownictwo. Mieszkanie czy lokal użytkowy wolny od wad i w idealnym stanie technicznym nie wymaga remontu. Zdecydowana większość nieruchomości budowana jest w zgodzie z najnowszymi technologiami i trendami. Deweloperzy dbają także o odpowiednią infrastrukturę i estetykę budynków.

Wśród wad można wskazać na surowy stan mieszkania. Ceny nieruchomości na rynku pierwotnym są wyższe niż na rynku wtórnym, a jeśli doliczyć do tego koszt wykończenia, suma zdecydowanie wzrasta. Minusem jest także czas oczekiwania na mieszkanie. Ulokowanie funduszy w nieruchomości, która dopiero powstaje, wiąże się ze stosunkowo długim czasem oczekiwania na otrzymanie kluczy. Przy tej okazji trzeba także wspomnieć o swego rodzaju niepewności. Kupując przysłowiową “dziurę w ziemi”, nie mamy pewności co do jakości materiałów i precyzji wykonania. Aby zminimalizować ryzyko, warto wybierać oferty sprawdzonych deweloperów.

Marcin Kuryło

Polecany artykuły

14 lipca 2021

Czy ceny nieruchomości będą dalej rosnąć? Dlaczego tak się dzieje?

Rynek nieruchomości nie zmienia się tak drastycznie, jak pozostałe obszary inwestycyjne, a mimo wszystko ceny nieruchomości są tematem, który gości na ustach wszystkich –tak samo [...]
Czytaj więcej
7 lipca 2021

Networking z Horyzontem Inwestycji – trampolina do sukcesu

Dziś nie można nie doceniać znaczenia networkingu. W biznesie to jedno z najlepszych źródeł rozwoju kariery i sukcesu zawodowego. Dobra sieć kontaktów może dostarczyć potencjalnych klientó[...]
Czytaj więcej
5 lipca 2021

Podatek VAT a remont przekraczający 30% wartości nieruchomości

Mogłoby się wydawać, że handel nieruchomościami, które wymagają remontu, to nic skomplikowanego. Kupujemy mieszkanie, wykonujemy remont i sprzedajemy z zyskiem – ot, cała filozofia. W praktyce sprawa [...]
Czytaj więcej
29 czerwca 2021

Zarabianie na flipach – o czym musisz wiedzieć?

Flipy to wyjątkowe inwestycje na rynku nieruchomości, które w ostatnim czasie cieszą się coraz większą popularnością. Pojęcie flipa wzięło się z języka [...]
Czytaj więcej
22 czerwca 2021

Jak zgłosić wynajem mieszkania?

Wynajem mieszkania to dla niektórych stałe, a czasem nawet jedyne, źródło dochodu. Wiele osób zastanawia się, jak zgłosić wynajem mieszkania. Pytania często nie [...]
Czytaj więcej
16 czerwca 2021

Wynajem mieszkania a urząd skarbowy – co musisz wiedzieć, aby nie narazić się na gniew fiskusa?

Wynajem mieszkania to jeden z lepszych sposobów na uzyskanie dochodu pasywnego. Z tego rozwiązania korzystają zarówno doświadczeni inwestorzy na rynku nieruchomości oraz osoby prywatne, któ[...]
Czytaj więcej