W 2018 r. grupa ING przeprowadziła badania na temat tego, jak Polacy kupują mieszkania i domy. Wynika z nich, że jesteśmy jedyną nacją spośród przebadanych państw, dla której wybór określonej lokalizacji mieszkania jest ważniejszy od jego ceny. Więcej niż 40% Polaków, zanim rozpocznie przeglądanie ofert, najpierw zawęża obszar poszukiwań do konkretnej dzielnicy. Co ta wiedza oznacza dla flipperów? Jak ją wykorzystać inwestując w nieruchomości? Sprawdźmy.
Nieruchomości to przede wszystkim lokalizacja. To ona jest prawdopodobnie najważniejszym czynnikiem determinującym przystępność, dostępność i popyt na mieszkania. Bardziej pożądana lokalizacja nieruchomości prawie zawsze skutkuje wyższymi cenami w porównaniu z podobnymi lokalami położonymi na mniej atrakcyjnych terenach.
Lokalizacja nieruchomości a zysk z inwestycji
Lokalizacja jest głównym czynnikiem decydującym o tym, czy dana nieruchomość jest dobrą inwestycją, czy nie. Jednak samo to, że nieruchomość jest droga lub znajduje się w drogiej okolicy, nie oznacza, że będzie to opłacalna inwestycja. I odwrotnie, tańsze nieruchomości, w regionach o bardziej umiarkowanych cenach, niekoniecznie będą źródłem pewnych pieniędzy. Niemniej jednak dzielnica miasta może być doskonałą okazją do inwestycji, a inna jest miejscem, od którego należy się trzymać z daleka. Tak więc lokalizacja nieruchomości jest ważna, ale trzeba wiedzieć, pod jakim kątem ją wybierać.
Czy istnieje idealna lokalizacja nieruchomości?
Nie ma jednej prostej odpowiedzi na tak zadane pytanie. Generalna zasada jest taka, że lokalizacja nieruchomości powinna być pożądana dla konkretnej osoby, którą chcesz przyciągnąć, a jednocześnie zapewnić Ci odpowiedni zysk. Szukasz dobrego miejsca na wynajem sezonowy? Wyszukuj nieruchomości, które znajdują się w pobliżu atrakcji, takich jak ośrodki narciarskie, jeziora lub plaże. Chcesz przyciągnąć najemców na wynajem przez cały rok? Celuj w lokalizacje, w których wynajem jest ogólnie bardziej przystępny dla ludzi niż kupowanie nieruchomości na własność. Zanim zagłębisz się w rynek, musisz zdecydować, jakim typem inwestora w nieruchomości chcesz być, i postępować zgodnie z założonym, końcowym celem.
Lokalizacja nieruchomości w kontekście modelu biznesowego
Zatem dla różnych osób idealna lokalizacja nieruchomości może wyglądać zupełnie inaczej, niż najlepsza lokalizacja inwestycji w Twoim mniemaniu. Ogólnie rzecz biorąc, każda lokalizacja musi spełniać dwa warunki. Musi być zarówno atrakcyjna dla klienta końcowego, jak i opłacalna dla Ciebie. Idealny biznes oferuje produkt lub usługę, której wszyscy chcą. Mamy wówczas do czynienia z dużym popytem. Dobry biznes oznacza równocześnie posiadanie takich produktów lub usług, które są trudne do zdobycia, których podaż jest ograniczona. Warren Buffett nazywa tę potężną kombinację „ochronną fosą” wokół Twoich działań biznesowych. Jeśli sam Buffett zwraca na to uwagę, czyż nie warto skorzystać z jego rady? Doskonała lokalizacja dla Twojej inwestycji tworzy potężną „gospodarczą fosę”. Dlaczego? Ponieważ nikt nie będzie mógł powielić tego, co masz. Będąc właścicielem nieruchomości w lokalizacji, którą kocha Twój klient końcowy, zyskujesz wielokrotnie. Możesz żądać najwyższych czynszów i cieszyć się najniższymi wskaźnikami pustostanów.
Lokalizacja nieruchomości – na co zwracać uwagę?
Jednym z aspektów, który warto zbadać, jest rynek pracy w danej lokalizacji. Wiąże się to ze zweryfikowaniem czy liczba miejsc pracy rośnie czy maleje. Sprawdzeniem, jak kształtuje się mediana wynagrodzenia pracowników oraz jacy pracownicy są poszukiwani – specjaliści czy może nisko opłacana siła robocza? Żadna lokalizacja nie jest idealna. Ale idealnie byłoby, gdyby nieruchomość znajdowała się w rejonie, w którym istnieją zróżnicowane źródła miejsc pracy, jest zapotrzebowanie na różnego rodzaju pracowników, mediana pensji jest rosnąca, a stopa bezrobocia niska. Kolejną ważną kwestią jest skomunikowanie nieruchomości. Lokalizacja nieruchomości na obrzeżach miasta, dla kogoś, kto pracuje w centrum, nie będzie najszczęśliwszym rozwiązaniem. Rodziny z dziećmi z pewnością docenią bliskość parków i placów zabaw. Wszyscy natomiast chcą bezpiecznego miejsca do życia. W tym względzie Twoi najemcy nie różnią się od siebie ani trochę.
Paweł Kuczera