Grunty, jako dobro ograniczone, którego nie da się wyprodukować, od zawsze uważane są za świetną inwestycję. Co z ziemią rolną? Przekształcanie działki rolnej w budowalną może przynieść bardzo duże zyski, trzeba jednak wiedzieć, jak to zrobić. I właśnie tym się dzisiaj zajmiemy.

Nieruchomości to od lat jedna z najchętniej wybieranych form lokowania kapitału. Wiele się mówi o wynajmie mieszkań, flipach i deweloperce. Nie mniej interesującym obszarem wydają się grunty rolne, ale trzeba pamiętać, że to wyjątkowy typ nieruchomości, który rządzi się swoimi prawami. Zakup działki rolnej wiąże się z pewnymi specyficznymi wymaganiami i daje zupełnie inne możliwości niż flipowanie czy wynajem.

Czy inwestowanie w grunty się opłaca?

Inwestowanie w grunty jest jedną z najlepszych form lokowania kapitału. Po pierwsze – nigdy nie traci na popularności. Po drugie, cena hektara ziemi stale rośnie i tę tendencję obserwujemy już od wielu lat. W 2013 roku za 1 ha trzeba było zapłacić niecałe 30.000 zł. W 2021 roku ten sam kawałek ziemi kosztował blisko raz tyle, bo aż 50.000 zł.

Cena gruntów rośnie powoli, ale miarowo, a analitycy przewidują, że ten trend będzie się utrzymywał. Zakup ziemi rolnej to dopiero początek dobrej inwestycji. Owszem, można ją sprzedać po latach z zyskiem, ale można też przekształcić w działkę budowlaną.

Działka rolna a działka budowlana – różnice

Powiedzmy sobie o podstawowych różnicach między działkami rolnymi, a budowlanymi. Jak podaje Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa: działka rolna to zwarty obszar gruntu obejmujący nie więcej niż jedną grupę upraw o powierzchni nie mniejszej niż 0,1 ha. Wliczają się w to nie tylko ziemie przeznaczone pod uprawę, ale też łąki, pastwiska czy sady. Na działce rolnej nie wybudujemy domu. Trzeba najpierw odrolnić ziemię, czyli przekształcić pod działkę budowlaną.

Termin określający działkę budowlaną został uregulowany ustawą z 23 marca 2003 roku. W myśl jej zapisów: nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego

Proces odrolnienia działki sprowadza się w dużej mierze do czynności administracyjnych, jednak jest to zadanie złożone i wieloetapowe. Należy też pamiętać, że nie każdą działkę rolną można poddać przekształceniu.

Kiedy możliwe jest przekształcenie działki rolnej w budowlaną?

Podstawą jest MPZP, czyli Miejscowy Plan Zagospodarowanie Przestrzennego, który określa przeznaczenie wybranego obszaru. Przekształcenie działki rolnej w budowlaną musi się odbyć zgodnie z zapisami MPZP. Może się też zdarzyć, że gmina nie posiada MPZP i w tej sytuacji najlepiej wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji dotyczącej warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. W tym miejscu trzeba nadmienić, że działka musi spełniać kilka warunków, aby taka decyzja została wydana:

• musi mieć dostęp do drogi publicznej,
• graniczyć z przynajmniej jedną sąsiednią działką, która jest zabudowana,
• projektowane lub istniejące uzbrojenie terenu musi być wystarczające do planowanej zabudowy – minimum to możliwość podłączenia prądu,
• ziemia nie można być objęta ochroną przyrodniczą, konserwatorską i archeologiczną (istnieją odstępstwa).

Trzeba też pamiętać, że niektóre grunty rolne nie mogą zostać poddane przekształceniu. Dotyczy to zwłaszcza ziemi o najwyższej przydatności produkcyjnej. Reguluje to Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Najłatwiej przeprowadzić proces odrolnienia w przypadku gruntów klasy IV-VI. W przypadku gruntów klasy I-III przekształcenie działki nie jest niemożliwe, ale wymaga uzyskania zgody ministra rolnictwa, co czyni cały proces trudniejszym i bardziej czasochłonnym.

Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną? Krok po kroku

Przede wszystkim – nastaw się na załatwienie wielu formalności. Pierwszy krok to weryfikacja działki w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli ziemia może zostać odrolniona, pora przystąpić do formalności.

Jeśli działka objęta jest MPZP, musisz złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu. W tym celu należy skierować się do urzędu miasta lub gminy. Jeśli działka nie została ujęta w MPZP, musisz złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki – ten też należy złożyć w urzędzie miasta lub gminy.

Po uwzględnieniu zmian w MPZP lub uzyskaniu warunków zabudowy, należy złożyć w starostwie wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Najprawdopodobniej na decyzję będzie trzeba trochę poczekać. Dopiero po uzyskaniu stosownych decyzji możesz rozpocząć dalsze prace – sprzedać działkę jako budowlaną, a tym samym znacząco podnieść jej wartość lub rozpocząć prace związane z budową nieruchomości.

Przekształcanie działki rolnej w budowalną – ile zajmuje czasu?

Trudno jednoznacznie powiedzieć, ile czasu zajmie wydanie wszystkich stosownych decyzji. Wiele zależy tu od wybranej ścieżki dopełnienia niezbędnych formalności. Jeśli zachodzi konieczność dokonania zmian w MPZP, to przepisy nie regulują terminu, w jakim miasto lub gmina musi przeprowadzić zmiany. Należy jednak pamiętać, że jest to proces długotrwały i często zajmuje kilka miesięcy.

Nieco inaczej jest w przypadku rozpatrywania wniosku o wydanie warunków zabudowy działki, bo cały proces musi się zamknąć w maksymalnie dwóch miesiącach. Tyle samo czasu zajmuje wydanie decyzji o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.