Inwestycje w nieruchomości wiążą się z płaceniem podatków, a te stanowią w nieruchomościach bardzo istotny element. O stopniu ich skomplikowania niech świadczy fakt, że nawet wielu księgowych ma z nimi poważne problemy. Jakich podatków należy się spodziewać rozważając inwestycje w nieruchomości? Dowiedz się więcej o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatku VAT i dochodowym.
Inwestycje w nieruchomości a podatek PCC
PCC to podatek od czynności cywilnoprawnych, który muszą zapłacić w zasadzie wszyscy, którzy kupują nieruchomości z rynku wtórnego – zarówno osoby fizyczne, jak i spółki prawa handlowego. Jego wysokość jest wyrażona w procentach i wynosi 2% wartości ceny rynkowej nieruchomości. Jeśli nabyliśmy jako fliperzy nieruchomość po bardzo okazyjnej cenie, urząd skarbowy może zażądać dopłaty podatku PCC do wysokości wartości rynkowej nieruchomości. Ważne jest zatem, aby w akcie notarialnym zaznaczyć, że nieruchomość jest w stanie do remontu czy nawet generalnego remontu. Dobrze jest też zrobić i zachować dokumentację zdjęciową. Jeżeli cena była rażąco niska, możemy być prawie pewni, że zostaniemy wezwani przez urząd skarbowy do dopłacenia wraz z odsetkami kwoty podatku od czynności cywilnoprawnych. Zwolnione z podatku PCC są inwestycje w nieruchomości na rynku pierwotnym, lecz wtedy, kupując mieszkanie od dewelopera, zapłacimy podatek VAT, o czym poniżej.
Kiedy zapłacisz podatek VAT?
Konieczność zapłaty przez kupującego podatku VAT wiąże się przede wszystkim z zakupem nieruchomości na rynku pierwotnym, np. od dewelopera czy spółdzielni (i kiedy sprzedaż ma miejsce przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia). Obecnie jest to 8% dla budownictwa mieszkaniowego. W przypadku budownictwa usługowego, komercyjnego – stawka wynosi 23%. Podatek VAT jest inaczej nazywany podatkiem od wartości dodanej lub podatkiem pośrednim. Płacimy go wszyscy, dokonując zakupu różnych dóbr i usług. W tradycyjnej działalności gospodarczej przedsiębiorca ma prawo do odliczenia naliczonego VAT-u. Niestety, inwestycje w nieruchomości tego prawa nie mają, chyba że remontowana nieruchomość związana jest z działalnością gospodarczą, w której przedsiębiorca występuje jako tzw. „VAT-owiec”. Ponieważ najczęściej nieruchomości na rynku wtórnym kupowane są bez VAT-u, to przy remoncie takiego lokalu cała kwota z faktury – tj. wraz z podatkiem VAT – jest naszym kosztem. Z podatkiem VAT mamy również do czynienia przy remoncie. Płacimy go, kupując m.in. materiały budowlane czy korzystając z usług ekip remontujących mieszkanie. Płacimy wówczas podatek VAT w wysokości 8%. Jeśli remontujmy lokal usługowy, który będzie służył celom komercyjnym, wówczas stawka podatku VAT wynosi 23%. W klasycznej księgowości podatek VAT jest podatkiem odliczanym – podatnik VAT ma prawo odliczenia VAT naliczonego na fakturze. Jednak, tak jak wspomniano wcześniej, w większości przypadków nie przysługuje nam prawo do odliczenia tego podatku i w tym miejscu księgowi popełniają szereg błędów.
Podatek dochodowy – reguły i odstępstwa
Podatek dochodowy występuje wszędzie tam, gdzie pojawia się dochód. Jeśli chodzi o inwestycje w nieruchomości, będą to zyski z ich sprzedaży. Przedsiębiorcy w Polsce korzystają najczęściej z dwóch form działalności gospodarczej. Pierwsza z nich to jednoosobowa działalność gospodarcza (JDG), druga – niezwykle popularna – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. W przypadku JDG podatek dochodowy może być płacony w dwóch wariantach. Jedną z opcji jest podatek liniowy i wówczas jego wysokość wynosi 19%. Druga forma to skala podatkowa. Mamy dwa progi podatkowe – od 1 stycznia 2020 r. 17% do kwoty 85.528 z ł i 32% powyżej tej kwoty. Czy zawsze należy płacić podatek od nieruchomości? Niekoniecznie. Jeżeli kupiliśmy swoją pierwszą nieruchomość, którą następnie wyremontowaliśmy i za jakiś czas sprzedaliśmy, to możemy ją rozliczyć w zeznaniu rocznym PIT-39. Zaznaczamy wówczas, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży wydamy na zakup kolejnej nieruchomości, z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe (ważne, żeby pamiętać, iż mieszkania te kupujemy właśnie z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe). To zwalnia nas z zapłacenia podatku dochodowego. Musimy jednak pamiętać, by nabyć zadeklarowaną nieruchomość w przeciągu 3 kolejnych lat.
Jeśli jesteś fliperem, który zamierza robić jedną transakcję w roku, ta opcja jest dla ciebie. Kupując mieszkanie, musisz jedynie pamiętać, że wobec urzędu skarbowego kupujesz je na własne potrzeby. Natomiast ci, którzy zajmują się flipowaniem częściej, nadal mogą od pierwszej kupionej nieruchomości nie płacić podatku. Zgodnie z deklaracją muszą kupić kolejny lokal mieszkalny w okresie do 3 lat i wydać na ten cel wszystkie pieniądze (oczywiście wliczając również wydatki poniesione na remont). Mieszkanie, nabyte za środki pochodzące ze sprzedaży pierwszej nieruchomości, należy następnie „wciągnąć” do działalności gospodarczej, którą najlepiej rozpocząć w chwili, gdy nieruchomość ma zostać sprzedana. Wówczas „wciąga się ją” drukiem wewnętrznym do majątku firmy. Od tej sprzedaży powstaje już obowiązek zapłaty podatku dochodowego.
W przypadku spółki z.o.o. podatek dochodowy jest stały i wynosi 9%. Wydawało by się, iż jest to najkorzystniejszy wariant dla naszej działalności. I poniekąd tak jest. Problem pojawia się przy wypłacaniu dywidendy. Wówczas, jako współwłaściciele, zapłacimy podatek dochodowy w wysokości 19% (dochodzi w tym przypadku do podwójnego opodatkowania). Jeżeli jest to mała spółka i sami zasiadamy w jej zarządzie, to mamy możliwość otrzymania od spółki wynagrodzenia na podstawie uchwały o powołaniu do zarządu spółki. Wysokość tego wynagrodzenia wynosi 85.000 zł rocznie. Ta kwota będzie stanowiła dla spółki koszt, a my zapłacimy podatek w wysokości 17% (należy jednak pamiętać o skali, tzn. przekraczając tę kwotę będziemy płacić 32% podatku dochodowego). Pieniądze zarobione w spółce łączą się z naszymi innymi dochodami, np. pochodzącymi z etatu, jeżeli dodatkowo pracujemy na etacie.
Inwestycje w nieruchomości – koszty flipa
Musimy pamiętać o tym, że kupując nieruchomość na Flipa, możemy się spotkać z koniecznością uiszczenia prowizji dla pośrednika. Jej wysokość oscyluje zwykle w granicach 1,5-3% wartości transakcji. Jest to często koszt, który jest nieunikniony. Z drugiej jednak strony, warto go ponieść. Wielu pośredników walczy o uzyskanie jak najlepszej ceny dla inwestora, więc warto ich za to docenić.
Kolejnym kosztem jest taksa notarialna oraz opłaty sądowe, które kształtują się średnio na poziomie 1200-1800 zł. Inwestycje w nieruchomości wiążą się także często z koniecznością wykonania remontu. Ten wydatek wpływa jednak na późniejsze podniesienie wartości nieruchomości. Trudno podać jego szacunkową wysokość. – Remont kapitalny może kosztować od ok. 800 zł do 2000 zł za m2. Wszystko zależy od jego zakresu. W przypadku gotowca inwestycyjnego, w którym znajdują się np. 2-3 łazienki, koszt ten zdecydowanie wzrasta. – tłumaczy Marcin Kuryło, jeden ze wspólników w firmie Horyzont Inwestycji. – Podobnie w przypadku kilku kuchni, gdzie trzeba liczyć się z dodatkowymi kosztami związanymi z zakupem sprzętów AGD. – dodaje.
Inwestycje w nieruchomości nastawione na flipowanie polegają na bardzo korzystnym zakupie, a następnie podniesieniu wartości lokalu poprzez remont, lift a czasem tylko uprzątnięcie pozostawionego bałaganu. Wszystko po to, aby sprzedać je z jak najwyższym zyskiem. Cennym partnerem na ostatnim etapie jest więc biuro obrotu nieruchomościami, które często posiada liczną bazę klientów zainteresowanych kupnem konkretnego produktu – np. mieszkania dla rodziny, kawalerki czy też tzw. gotowca inwestycyjnego, czyli mieszkania, które właścicielowi ma przynosić dochód pasywny. Takie osoby często zgłaszają się do pośredników z prośbą o pomoc w wyszukaniu wymarzonego lokum. Warto więc uwzględnić koszt obsługi biura również na etapie sprzedaży nieruchomości. Zwykle wynosi on ok. 1,5-2,5% ceny mieszkania.
Marcin Kuryło