Inwestycje na rynku nieruchomości cieszą się dużą popularnością ze względu na bezpieczeństwo i stosunkowo pewny zysk. Niestety, ryzyko istnieje zawsze, dlatego podpowiadamy, jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie i cieszyć się zyskiem.
Z pozoru to bardzo prosta operacja – wystarczy odpowiednia wycena, a mieszkanie sprzeda się samo. Ale czy zastanawiałeś się nad bezpieczeństwem transakcji? Kontrahent może być niewypłacalny, do tego dochodzi załatwienie niezbędnych formalności. Przed popełnieniem błędów można się uchronić, trzeba tylko wiedzieć, jak to zrobić.
Jak sprzedać mieszkanie – podstawowe informacje
Aby osiągnąć zysk, trzeba przygotować skrupulatną kalkulację finansową, która pozwoli oszacować rentowność inwestycji. Podstawowym elementem jest sprawdzenie nieruchomości pod kątem prawno-technicznym: księga wieczysta, odbiory techniczne, stan mieszkania (instalacje, ewentualne usterki), raporty przeglądów, czynsze oraz inne opłaty. Ale to tylko pierwsza część sprzedaży mieszkania z zyskiem.
Druga kwestia obejmuje zabezpieczenie środków. Bezpieczna sprzedaż mieszkania musi się zakończyć powrotem środków do sprzedającego. W momencie podpisania aktu notarialnego, kupujący staje się właścicielem nieruchomości – stanowi o tym jego podpis na akcie notarialnym. Jeśli sprzedający nie zabezpieczył się w żaden sposób, a nabywca, z różnych względów, nie dokonał płatności, generuje się bardzo duży problem. Akt notarialny został podpisany, a w księdze wieczystej znajduje się odpowiednia adnotacja, zatem kupujący stał się właścicielem nieruchomości, ale sprzedający nie otrzymał środków. Oczywiście można dochodzić swoich praw na różne sposoby. Jednym z nich jest poddanie się egzekucji. Można także wystąpić o klauzulę wykonalności – sprawa będzie się ciągnęła miesiącami. Można też zająć majątek dłużnika, ale tutaj pojawia się problem spadkobierców – i znowu sprawa będzie się ciągnęła latami. Przed tymi konsekwencjami można, a nawet trzeba, się zabezpieczyć. Istnieje na to kilka sposobów.
Depozyt notarialny
Jeżeli dwie strony – kupujący i sprzedający – ustaliły kwotę, za jaką kwotę mieszkanie zostanie sprzedane, kupujący przelewa środki na depozyt notariusza, czyli kancelarii, w której obsługiwana jest transakcja. Następnie notariusz potwierdza protokołem, że otrzymał środki o umówionej wysokości. Dopiero wtedy kupujący podpisuje akt notarialny.
Ustanowienie depozytu na poczet transakcji, to jeden z najpopularniejszych i najbezpieczniejszych sposobów na sprzedaż nieruchomości. Notariusz to instytucja państwowa, dlatego nie ma możliwości oszustwa, a za niewypłacenie środków grozi mu odpowiedzialność karna. Jak to działa w praktyce? Po podpisaniu aktu notarialnego i przejściu własności na kupującego, środki zostają zwolnione z depozytu i trafiają na kontro sprzedającego. Może to zająć dzień, dwa a nawet trzy, ale pieniądze zawsze dotrą na rachunek bankowy. Nawet jeśli dojdzie do tak kuriozalnej sytuacji, jak niewywiązanie się z obowiązku przekazania środków przez kancelarię notarialną, możemy wystosować odpowiednie pismo do państwa i środki z całą pewnością odzyskamy.
Szybki przelew zaraz po podpisaniu aktu notarialnego
Inna forma zabezpieczenia transakcji, to wykonanie szybkiego przelewu przez kupującego. W tym przypadku warto wcześniej poinformować kupującego, aby zwiększył sobie limity na koncie i w dniu podpisania aktu notarialnego zabrał ze sobą laptopa. Procedura wygląda w ten sposób, że zaraz po podpisaniu aktu notarialnego, kupujący wykonuje na miejscu przelew. Nabywca zostaje zobligowany do przedstawienia potwierdzenia wykonania przelewu i dopiero w tym momencie nieruchomość może zostać wydana. Jeśli transakcja jest planowana z odpowiednio dużym wyprzedzeniem, można także pokusić się o założenie konta w tym samym banku – wtedy przelew zostanie natychmiastowo zaksięgowany na rachunku sprzedającego.
Pozostałe formy zabezpieczenia transakcji
Niewypłacalny kontrahent to zmora każdego inwestora, dlatego oprócz wyżej wspomnianych środków zabezpieczenia, stosuje się także inne formy ochrony transakcji. Nikogo nie powinno dziwić pobieranie zadatków i zaliczek. To bardzo dobry sposób, aby wstępnie ocenić wiarygodność kupującego, a także uniknąć potencjalnych oszustów. Wysokość zadatku, a także formę jego przekazania, ustalają ze sobą dwie strony transakcji. Kwota zadatku zwykle nie przekracza 10% wartości nieruchomości. Przyjęło się, że górna granica to 20%. Z zadatkiem wiąże się także sporządzenie przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży – to także jedna z form zabezpieczenia, o której nie należy zapominać.
Zanim jednak dojdzie do podpisania jakiejkolwiek umowy, warto zweryfikować swojego kontrahenta. Już podczas rozmowy z kupującym można ocenić, z jakim człowiekiem mamy do czynienia. Faktem jest, że im dziwniejszy wydaje się być klient, tym twardsze środki ochrony powinien zastosować sprzedający.
Nie czuj się źle z faktem, że zabezpieczasz swoje środki. To podstawa dla każdego inwestora, którą warto sobie przyswoić już podczas pierwszych transakcji. Im bardziej skrupulatnie podejdziesz do tematu, tym mniejsza szansa na problemy z wypłatą należności.
Paweł Kuczera