Jak inwestować w nieruchomości – to pytanie, na które nie da się odpowiedzieć jednym zdaniem. Nie sztuką jest kupić nieruchomość, która już na pierwszy rzut oka wydaje się być bardzo atrakcyjna cenowo. Cena to zdecydowanie nie jest jedyne kryterium, na które trzeba zwracać uwagę. Tylko wybór starannie wyselekcjonowanych okazji pozwala na osiągnięcie zamierzonego celu. Dlatego, jeżeli nieruchomość jest odpowiednio skalkulowana pod kątem prawno-technicznym, a zwłaszcza finansowym – to zainwestowanie w nią zdecydowanie się opłaca.
Przykładowo -znajdujemy nieruchomość w centrum Wrocławia w cenie 5 tys. zł za metr kwadratowy. Na pierwszy rzut oka wydaje się, że to świetna okazja. Jednak szybko wychodzi na jaw, że układ tej nieruchomości pozostawia wiele do życzenia – np. okna wychodzą na ruchliwą ulicę, lub na tereny przemysłowe, gdzie jest cały czas głośno. Ludzie nie chcą tak mieszkać. W związku z tym, odpowiedź na pytanie o to jak inwestować w nieruchomości może być tylko jedna – rozważnie. Biorąc pod uwagę wszystkie aspekty, także pozacenowe.
Na co zwracać uwagę podczas inwestowania w nieruchomości?
Jest bardzo dużo czynników, które bierzemy pod uwagę w Horyzoncie Inwestycji. Między innymi zwykle nie kupujemy nieruchomości zlokalizowanych na najniższych i najwyższych piętrach. Chyba, że wyróżniają się czymś wyjątkowym lub ich cena jest odpowiednio atrakcyjna, wziąwszy pod uwagę usytuowanie na parterze czy najwyższym piętrze. Zwykle nie kupujemy też mieszkań, które znajdują się przy bardzo ruchliwej ulicy, czy w podziemiach. I od tego są jednak wyjątki. Ostatnio w Krakowie zainwestowaliśmy w mieszkanie znajdujące się w podziemiach. Ma ono taki potencjał, że można je z powodzeniem podzielić na 5 równych apartamentów.
Kolejna rzecz, na którą zwracamy uwagę – w mieszkaniu musi być ogrzewanie miejskie, chyba że jest jakaś inna alternatywa. Niezwykle ważny jest także układ lokalu. Jeżeli wchodzimy do mieszkania, którego układ sprawia, że okna w całości wychodzą na jedną stronę, np. wschodnią, przez co w mieszkaniu jest praktycznie cały czas ciemno, to później może być problem ze sprzedażą. Nie zawsze niska cena równa się dobrej okazji i nie zawsze niska cena to wysoki zysk. Wiele osób popełnia ten błąd, zakładając, że skoro cena jest atrakcyjna, to uda im się sprzedać mieszkanie szybko i z zyskiem.
Jak inwestować w nieruchomości – przykład
Kolejną istotną kwestią, którą zawsze uwzględniamy, kalkulując, czy inwestycja w daną nieruchomość będzie opłacalna, jest osiedle i cała okolica, w której znajduje się mieszkanie. Możemy kupić w okazjonalnej cenie mieszkanie w bloku z wielkiej płyty lub w kamienicy, a po remoncie nie będziemy mogli go sprzedać. Dlaczego? Może się np. okazać, że w międzyczasie na tym samym osiedlu deweloper wypuści na rynek 100-200 mieszkań w nowym budownictwie, w bardzo konkurencyjnych cenach. Wówczas osoby zainteresowane zakupem mieszkania w okolicy będą miały do wyboru nasze mieszkanie po remoncie, w cenie 7000 zł na metr kwadratowy, lub mieszkanie na rynku deweloperskim za 6900 zł. Taka sytuacja mogłaby poważnie zaszkodzić w szybkiej sprzedaży naszej nieruchomości.
Czy da się wszystko przewidzieć?
Recepta na to, jak inwestować w nieruchomości, by uwzględnić wszelkie możliwe sytuacje, które mogą się wydarzyć? Nie ma takiej. Nie wszystko da się przewidzieć, jak np. w przypadku jednego z naszych mieszkań w Warszawie, które przerobiliśmy na „gotowca inwestycyjnego”. Nie współpracowaliśmy do tej pory ze spółdzielnią, która nim zarządzała. Teoretycznie remont miał zająć około 2-3 miesiące, a trwał prawie pół roku. Każde działanie związane z przeniesieniem wodomierzy, gazomierzy czy innych urządzeń, na których były plomby, trzeba było zgłosić do spółdzielni. Spółdzielnia tymczasem odesłała nam pismo, w którym twierdziła, że sami się takimi rzeczami nie zajmują, tylko zlecają to firmie zewnętrznej. Firma zewnętrzna miała 3 tygodnie na podjęcie działań. Ponieważ w lokalu były3 wodomierze i 3 gazomierze, wszystko trwało bardzo długo. W związku z tym, że nie wiedzieliśmy o takich procedurach, nie byliśmy w stanie oszacować tego na początku i uwzględnić w harmonogramie prac. Umowa była podpisana na remont na 2-3 miesiące, ale niestety wszystko bardzo się przeciągnęło. Ostatecznie cała inwestycja nie zamknęła się w proporcjach, które zakładaliśmy. Aby podtrzymać atrakcyjność inwestycji, musieliśmy wprowadzić dodatkowe zabiegi i rozwiązania. Tak, aby zrekompensować sobie i inwestorowi przedłużający się remont. Finalnie wszyscy osiągnęliśmy zakładane zyski. Zdecydowaliśmy, że wynajmiemy wszystkie apartamenty, poczekamy kilka miesięcy na dodatkowych dochód z najmu i dopiero wtedy sprzedamy mieszkanie.
Podsumowując: jak inwestować w nieruchomości? Niech nie zwodzi nas atrakcyjna cena. Najważniejsze przy zakupie nieruchomości jest sprawdzenie jej pod kątem prawnym i technicznym. Odpowiednia weryfikacja w tym zakresie ochroni nas przed rozczarowaniem i pozwoli na zyskowną sprzedaż.
Paweł Kuczera