Zysk jest tym, co najbardziej interesuje inwestorów. Aby nie stracić, trzeba jeszcze przed zakupem ocenić rentowność inwestycji. Jak obliczyć stopę zwrotu z nieruchomości, aby być pewnym swojego zysku?
Inwestowanie w nieruchomości kusi wszystkich, którzy chcieliby zyskać pasywny dochód. Niestety nie każdy wie, jak obliczyć stopę zwrotu z nieruchomości. W efekcie wielu początkujących inwestorów boryka się z problemem braku gotówki albo słabymi zyskami, które nie są satysfakcjonujące w stosunku do wyłożonego kapitału.
Obliczenie stopy zwrotu – podstawowe pojęcia
Obliczenie stopy zwrotu z nieruchomości nie jest trudne, ale wymaga zrozumienia podstawowych pojęć, określających rentowność. Można spotkać dwa terminy: ROI i ROE. Czym się różnią?
- ROI (return on investment), czyli sposób na określenie szczebla inwestycji. W ten sposób można obliczyć zysk osiągnięty w określonym czasie w stosunku do kwoty, jaka została przeznaczona na inwestycję. Do obliczenia potrzebny będzie roczny przepływ z najmu (kwota netto), podzielony przez sumę zainwestowanych pieniędzy i pomnożony przez 100%.
- ROE (return of equity), czyli sposób na określenie rentowności w odniesieniu do zainwestowanego kapitału. Stosuje się go w przypadku skorzystania z kapitału obcego, w którym odsetki i zysk wpływają na osiągnięty dochód. Do obliczenia potrzebny będzie przychód, podzielony przez zainwestowany kapitał i pomnożony przez 100%.
Tak wygląda to w teorii, co w takim razie z praktyką? Aby zobrazować, jak obliczyć stopę zwrotu z nieruchomości, sięgnijmy po dwa konkretne przypadki: flip (który rządzi się nieco innymi prawami) oraz wynajem.
Stopa zwrotu z flipa
Flip zakłada znalezienie okazji inwestycyjnych, które można kupić taniej i sprzedać drożej przy jak najmniejszym nakładzie pracy. Załóżmy sytuację, w której wszystkie nieruchomości we Wrocławiu kosztują 10.000 zł za metr kwadratowy. Mieszkanie, które chcemy sprzedać, ma 50 m2. Przeliczając to na cenę transakcyjną, czyli tę rynkową – wychodzi 500.000 zł. Do tego doliczmy odpowiednią marżę – powiedzmy, że chcemy zarobić na sprzedaży 60.000 zł. Doliczmy też remont mieszkania – 80.000 zł i wydatki okołozakupowe (notariusz, pośrednicy) – 20.000 zł. Już teraz widać, że samych wydatków mamy około 100.000 zł. Przy cenach rynkowych i kosztach, które musimy ponieść, łatwo obliczyć, że nieruchomość możemy kupić za nie więcej niż 340.000 zł – i wtedy jest to opłacalna inwestycja. Jeśli ktoś będzie chciał sprzedać mieszkanie za 490.00 zł, nasz zysk wyniesie maksymalnie 10.000 zł – i taka inwestycja jest dla nas nierentowna.
Podsumowując: jeśli chcemy zarobić 60.000 zł, a nasze koszty to 100.000 zł, musimy kupić mieszkanie za maksymalnie 340.000 zł, a sprzedać za 500.000 zł. Trzeba także wziąć pod uwagę, że takie inwestycje trwają około kilku miesięcy, począwszy od zakupu, do momentu spieniężenia.
Brzmi skomplikowanie? Dla nowych inwestorów obliczanie stopy zwrotu z inwestycji we flipa może wydać się nazbyt trudne, dlatego Horyzont Inwestycji przygotował specjalne narzędzia do kalkulacji.Wystarczy uzupełnić podstawowe informacje: budynek, piętro, lokalizację, cenę zakupu i cenę ofertową, anasze narzędzie pokaże, czy flip jest rentowny i czy cała inwestycja się opłaca.
Stopa zwrotu z wynajmu nieruchomości
Jeżeli chcemy uzyskać i obliczyć stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomość na wynajem, najpierw musimy dysponować dokładną wiedzę, za ile kupujemy i jakie będą koszty okołozakupowe. Sprawdźmy to na przykładzie. Kupujemy nieruchomość za 500.000 zł, za pośrednika płacimy, powiedzmy, 10.000 zł, a za notariusza 20.000 zł. Koszt całości na tym etapie oscyluje w granicach 530.000 zł.
Załóżmy, że w tym mieszkaniu są 2 kawalerki na wynajem, a każdą z nich wynajmiemy po 2000 zł, czyli łączny zysk wyniesie 4.000 zł. Doliczmy media i opłaty – 200 zł. Teraz 4.000 zł pomnóżmy przez 12 miesięcy, co da nam 48.000 zł zysku. Teraz wystarczy podzielić tę wartość przez koszt nieruchomości (530.000 zł) i w tym przypadku otrzymujemy ROI na poziomie 9,5%.
Podsumowując, jak obliczyć zysk z najmu, czyli inwestycji długoterminowej? Bierzemy łączną sumę wydanych środków i obliczamy, jaki będzie przychód, czyli rentowność kawalerek lub pokoi. Jeżeli mamy 5 pokoi, które wynajmujemy po 1.000 zł każdy – zyskujemy 5.000 zł miesięcznie. W skali roku da nam to 60.000zł. Te kwotę (60.000 zł) dzielimy na 530.000, które wydaliśmy, czyli finalnie zyskujemy 11,3% w skali roku.
Oczywiście, można liczyć w różny sposób: sam najem albo zysk brutto. Można też zwracać uwagę na to, czy to będzie pustostan czy niepełne obłożenie. Jeżeli ktoś wyjedzie na jakiś czas i nie będzie opłacał czynszu, to automatycznie zysk w skali roku będzie mniejszy.
Dlaczego warto obliczać stopę zwrotu z inwestycji?
To najlepszy sposób na skalkulowanie zysków i przewidywanie ewentualnych strat. W ten sposób można zabezpieczyć się przed nierentowną inwestycją albo słabymi zyskami w stosunku do włożonego kapitału. Umiejętność obliczania stopy zwrotu z inwestycji, to podstawa w działaniu na rynku nieruchomości, dlatego warto tę wiedzę przyswoić, zanim wyda się pierwsze pieniądze.
Paweł Kuczera