Wybór odpowiedniego najemcy do mieszkania to ogromna odpowiedzialność. Musi to być ktoś, kto nie tylko zapłaci czynsz, ale także będzie przestrzegał umowy najmu, szanował sąsiadów i nie wyrządzi szkód w mieszkaniu. Jak wynająć mieszkanie, by mieć pewność, że najemca zdoła sprostać wszystkim tym wymaganiom? Posiadanie listy określonych standardów może być pomocne w szybkim wyeliminowaniu tych, którzy ich nie spełniają. Sprawdź, na co zwracać uwagę podczas wynajmowania mieszkania, by maksymalnie zabezpieczyć się przed ewentualnymi kłopotami ze strony najemców.

Zarządzanie wynajmowaną nieruchomością może nie być Twoim głównym zajęciem, ale nadal jest to biznes i źródło dodatkowego dochodu. Jak w każdym biznesie, należy zachować profesjonalizm w relacjach – w tym przypadku w stosunku do najemców. Aby uniknąć przykrych niespodzianek, warto ich wcześniej zweryfikować. Dokładnie tak, jak weryfikuje się partnera biznesowego, zanim podejmie się decyzję o podjęciu współpracy.

Jak szukać najemców?

Większość najemców szuka mieszkań w internecie, co oznacza, że ​​najskuteczniejszym sposobem znalezienia najemców jest utworzenie oferty wynajmu online. Kluczem do znalezienia odpowiednich najemców jest zamieszczenie takiego ogłoszenia, które w maksymalnie wyczerpujący sposób poinformuje zainteresowane osoby o wszystkim tym, co chciałyby wiedzieć na temat wynajmowanej nieruchomości. Z pewnością będzie to cena najmu, dokładna lokalizacja, liczba pokoi i łazienek, udogodnienia i pobliskie atrakcje – im bardziej szczegółowy opis, tym lepiej. Dobrym pomysłem jest również zamieszczenie dobrej jakości zdjęć każdego pokoju i przestrzeni wspólnej, ponieważ najemcy będą prawdopodobnie bardziej zainteresowani Twoją ofertą, jeśli będą sobie mogli łatwo zwizualizować przestrzeń, w której chcieliby zamieszkać.

Atrakcyjna oferta najmu, która podkreśla atuty nieruchomości i komunikuje Twoje wymagania, to najlepszy sposób na przyciągnięcie wartościowych najemców, którzy zapłacą czynsz na czas i zadbają o Twoją nieruchomość tak, jakbyś sobie tego życzył.

Jak wynająć mieszkanie, gdy nie ma się na to czasu?

Jeśli chcesz zaoszczędzić czas i uniknąć obowiązków związanych z posiadaniem wynajmowanej nieruchomości, jak pobieranie opłat za czynsz czy rozwiązywaniem problemów najemców, opłacalną inwestycją może się okazać zatrudnienie zarządcy, który zajmie się tym wszystkim.

To także świetne rozwiązanie, jeśli nie mieszkasz w pobliżu wynajmowanej nieruchomości lub nie chcesz się w pełni angażować w zarządzanie najmem. Przekazując tę odpowiedzialność zarządcy, będziesz miał pewność, że Twoja nieruchomość jest obsługiwana w profesjonalny sposób i terminowo. Podobnie jak w przypadku procedury znajdowania odpowiedniego najemcy, upewnij się, żeby przed zatrudnieniem sprawdzić potencjalnego zarządcę nieruchomości.

Zweryfikuj wiarygodność finansową najemcy

Z danych BIG InfoMonitor przedstawionych na koniec września 2020 r. wynika, że zaległości czynszowe w Polsce wynoszą prawie 10 mln zł po stronie firm i ponad 162 mln zł w przypadku osób prywatnych. Jeśli nie chcesz mieć problemów ze ściągalnością opłat od najemców, przed podpisaniem umowy zweryfikuj ich wiarygodność finansową. Jak to zrobić? Po pierwsze sprawdź, czy osoba widnieje w Krajowym Rejestrze Dłużników Niewypłacalnych. Kolejną kwestią jest sprawdzenie, czy najemcę będzie stać na opłacanie czynszu. Nie wystarczy jego słowna deklaracja. Najlepiej zażądać potwierdzenia na piśmie, w postaci np. zaświadczenia o dochodach od pracodawcy, kopii umowy o pracę, informacji o przyznanym stypendium. Jeśli wynajmującym będzie student, stroną umowy najmu mogą być jego rodzice, którzy w praktyce będą ponosić koszty zakwaterowania.

Zawsze zawieraj pisemną umowę najmu

Posiadanie pisemnej umowy najmu to najlepszy sposób na zakomunikowanie swoich oczekiwań i zabezpieczenie się w sytuacjach spornych. Bez tego może być trudno udowodnić, co zostało uzgodnione przed wprowadzeniem się najemcy. Wszystkie zawarte w umowie zasady i klauzule muszą być zgodne z określonymi przepisami prawa. Dokument ten powinien też w możliwie wyczerpującym stopniu zawierać zasady, które chcesz uwzględnić, np.:

– czy najemcy mogą mieć zwierzęta domowe?

– czy i w jakiej wysokości naliczana będzie opłata za nieterminową opłatę czynszu?

– jaka jest kwota kaucji i kiedy najemca otrzyma jej zwrot?

Jasne ujęcie w umowie możliwie wielu kwestii pomoże w utrzymaniu dobrych relacji między właścicielem a najemcą. Na przykład, może się w niej znaleźć zapis, że najemcy mogą się spodziewać maksymalnie 24-godzinnego czasu oczekiwania, gdy pojawi się problem. Do kogo mają go zgłosić? Upewnij się, że odpowiedzi na tego typu pytania znajdą się w umowie. Jeśli do tego są jasne i zwięzłe, ułatwią komunikację z najemcą. Im więcej konkretnych zapisów w umowie, tym mniejsze prawdopodobieństwo wystąpienia nieporozumień w trakcie najmu.

Egzekwowanie i przestrzeganie zasad

Musisz egzekwować zasady zawarte w umowie najmu, w przeciwnym razie umowa straci na znaczeniu. Najemcy zauważą, że nie dbasz o przestrzeganie jej zapisów i mogą to wykorzystać na Twoją niekorzyść. Najważniejszą zasadą do wyegzekwowania jest opłata za spóźniony czynsz. Możesz pozwolić na okres karencji, ale po tym czasie powinieneś upewnić się, że najemca poniesie konsekwencje swojej opieszałości w regulowaniu zobowiązań.

Najemcy są bardziej skłonni do przestrzegania zasad, jeśli Ty też to robisz. Przykładem reguły, której warto przestrzegać, jest zasada zawiadomienia o wejściu do wynajmowanego mieszkania z co najmniej 24-godzinnym wyprzedzeniem.

Okazuje się, że kwestia tego, jak wynająć mieszkanie, to dopiero początek przygody z najemcą czy najemcami. Profesjonalizm, dbanie o swoje finanse, przestrzeganie prawa, ochrona przed odpowiedzialnością za szkody i zapobieganie problemom najemców to najlepsze sposoby na dobre zarządzanie biznesem związanym z wynajmem nieruchomości. Każdy krok ma tutaj znaczenie – od znalezienia i sprawdzenia najemców, po zatrudnienie zarządcy, zajmującego się pobieraniem czynszu. Stosując się do powyższych wskazówek, masz szansę zarządzać swoimi nieruchomościami na najwyższym poziomie – bez poświęcania zbędnej ilości czasu, pieniędzy i stresu.

Paweł Kuczera