Można powiedzieć, że najem okazjonalny to specjalny tryb najmu nieruchomości. Reguluje go ustawa z dnia 17 grudnia 2009 r. Założeniem tej formy umowy pomiędzy wynajmującym a najemcą jest ochrona każdej ze stron. Tryb najmu okazjonalnego niejako wymusza na najemcach wyrażenie zgody na egzekucję (eksmisję z mieszkania). Tyle w teorii, bo w praktyce wygląda to tak, że właściciel mieszkania może rozpocząć postępowanie egzekucyjne, jeśli najemcy dobrowolnie i po wygaśnięciu umowy nie będą chcieli opuścić nieruchomości.

Najem okazjonalny daje więc pewne dodatkowe przywileje wynajmującemu. Eksmisja lokatorów jest bardzo problematyczna w przypadku zwykłego najmu, co często sprowadza się do tego, że właściciel nieruchomości czuje się zupełnie bezrady, jeśli lokatorzy nie płacą czynszu i odmawiają wyprowadzki. Umowa najmu okazjonalnego zapewnia skuteczne narzędzia do egzekwowania swoich praw.

Jak zgłosić do urzędu skarbowego wynajem mieszkania i kiedy można rozwiązać umowę?

Kwestie związane z tym, jak zgłosić wynajem mieszkania do US są równie istotne co wiedza, kiedy taką umowę można rozwiązać. Odpowiedzi należy szukać w ustawie o ochronie praw lokatorów, która mówi między innymi o tym, że:

• Właściciel nieruchomości może wypowiedzieć umowę lokatorom, jeśli ci użytkują lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem.
• Kiedy najemca zalega z opłatami za czynsz przez okres trzech miesięcy, a wynajmujący poinformował go, że chce wypowiedzieć umowę.
• Jeśli najemca bez zgody właściciela udostępnił lub wynajął lokal osom trzecim.

W każdym z tych przypadków właściciel nieruchomości ma prawo wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Trzeba jednak dopowiedzieć, że umowa może przewidywać szereg innych sytuacji, w których wynajmujący ma prawo dokonać jej rozwiązania. Jest to w pełni zgodne z przepisami Kodeksu Cywilnego.

Pozostaje zatem odpowiedzieć na pytanie, czy najemca może wcześniej rozwiązać umowę najmu okazjonalnego. Okazuje się, że tak, ale wyłącznie w jednej sytuacji. Takie wypowiedzenie będzie zasadne i zgodne z literą prawa wyłącznie w sytuacji, w której mieszkanie zawiera wady zagrażające życiu lokatorów.

Najem okazjonalny – korzyści dla najemcy

Na pozór może się wydawać, że najem okazjonalny gwarantuje korzyści wyłącznie jednej ze stron – właścicielowi nieruchomości. Takie postrzeganie jest zupełnie błędne, bowiem lokatorzy też czerpią z tego tytułu pewne przywileje. Przede wszystkim umowa jest gwarancją, że najemca będzie płacił z góry określoną kwotę za użytkowanie mieszkania oraz poniesie koszty związane z opłatami niezależnymi od właściciela nieruchomości. Co więcej, zawarcie umowy najmu okazjonalnego daje też swego rodzaju poczucie bezpieczeństwa. Wynajmujący nie może bez powodu rozwiązać umowy, a jedynie w kilku, i to ustalonych przez ustawodawcę, przypadkach.

Można więc powiedzieć, że najem okazjonalny to obopólne korzyści. Podpisując umowę, zyskuje na tym tak samo właściciel mieszkania, jak i jego lokator.

Jak sporządzić umowę najmu okazjonalnego?

Zgłoszenie wynajmu mieszkania nie jest nazbyt skomplikowane, jeśli jednak ma dojść do skutku, to w umowie podpisywanej pomiędzy najemcą a wynajmującym muszą znaleźć się trzy najważniejsze elementy. Procedura na pozór może wydawać się zagmatwana, ale w rzeczywistości wcale tak nie jest.

Zgłoszenie najmu do US – co powinna zawierać umowa:

• Najemca powinien dostarczyć oświadczenie, koniecznie w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji oraz deklaruje, że opróżni i odda mieszkanie we wskazanym terminie.
• Najemca zobowiązany jest wskazać mieszkanie, w którym zamieszka, jeśli dojdzie do egzekucji.
• Najemca musi jednocześnie dostarczyć oświadczenie osoby trzeciej, która jest właścicielem lub posiada tytuł prawny do mieszkania, do którego wyprowadzi się najemca. Oświadczenie powinno zawierać zgodę na zamieszkanie najemcy po wygaśnięciu umowy najmu.

Wszystkie z tych trzech warunków musi spełniać umowa najmu okazjonalnego, aby była wiążąca prawnie.

Najem okazjonalny – zgłoszenie do US i kwestie opodatkowania

Kiedy zgłaszamy umowę najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego, warto wraz z innymi dokumentami dostarczyć oświadczenie o wyborze formy opodatkowania przychodów z najmu. Nie jest to krok obowiązkowy, bo wystarczy sama wpłata do US, jednak dobrze zastanowić się nad tą kwestią zawczasu.

Zgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego oraz wybór formy opodatkowania:

• Zasady ogólne,
• Ryczałt,
• Podatek liniowy.

Zdecydowana większość osób decyduje się na ryczałt. Zgłoszenia możemy dokonać na trzy sposoby: w formie pisemnej, poprzez dokonanie wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych lub poprzez złożenie odpowiedniego zeznania podatkowego (tutaj trzeba zaznaczyć, że tę możliwość mają wyłącznie Ci, którzy pierwszy dochód z tytułu najmu osiągnęli w grudniu).

Trzeba też wiedzieć, że jeśli samodzielnie nie dokonamy wyboru, to automatycznie zyski z najmu zostaną opodatkowane na zasadach ogólnych.

Przyjrzyjmy się bliżej kwestii opodatkowania na zasadach ogólnych. Z tej formy mogą skorzystać zarówno osoby prywatne, jak i ci, którzy prowadzą działalność gospodarczą. Podatek zostanie wyliczony nie od przychodu, a od dochodu. Dochodem jest przychód pomniejszony o poniesione koszty. Każdy większy remont, odnowienie czy odświeżenie mieszkania będzie stanowił dodatkowy koszt dla wynajmującego, a tym samym zmniejszy podatek należny do US.

Z kolei podatek liniowy to forma zarezerwowana wyłącznie dla osób prowadzących działalność gospodarczą. Stawka jest zawsze jednakowa i wynosi 19% – niezależnie od tego, jaki dochód osiągnął najemca, jednak i tutaj możemy odliczyć koszy uzyskania przychodu. Minusem tej formy opodatkowania natomiast jest brak kwoty wolnej od podatku.

Zgłoszenie wynajmu mieszkania do urzędu skarbowego – czy to konieczne?

Powiedzieliśmy już o tym, gdzie zgłosić wynajem mieszkania oraz jak to zrobić. Teraz zastanówmy się nad konsekwencjami, bo dokonanie zgłoszenia nie jest przywilejem, a obowiązkiem wynajmującego. Wydawać by się mogło, że nielegalny najem okazjonalny jest trudny do wykrycia i można wynajmować mieszkanie bez konieczności ponoszenia kosztów z tytułu opodatkowania dochodu. Niestety, w rzeczywistości wcale tak nie jest.

Zgłoszenie do urzędu skarbowego wynajmu mieszkania niesie za sobą pewne przywileje, ale też obowiązki. Coraz częściej zdarza się, że US uważnie monitorują tych, którzy wynajmują nieruchomości. Dzięki systemom komputerowym są w stanie sprawdzać przelewy, tytuły przelewów czy ich cykliczność. Nietrudno w ten sposób wykryć, że ktoś wynajmuje mieszkanie i jednocześnie nie dokonał zgłoszenia w US. Nawet jeśli wynajmującego ominie system, to sąsiedzi mogą donieść, że wynajmuje nieruchomość nielegalnie. Czy warto ryzykować? Oczywiście, że nie. Pamiętajmy, że dokumenty o umowie najmu pozytywnie wpływają na naszą zdolność kredytową. Pozostaje jeszcze kwestia konsekwencji, jakie przyjdzie ponieść wynajmującemu, jeśli nie dokona stosownego zgłoszenia.

Zgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego a konsekwencje braku dostarczenia umowy

Zacznijmy od tego, że konsekwencje mogą być różne i wiele zależy od konkretnej sytuacji. Jeśli wynajmujący nie dokonał zgłoszenia, ale ujął dochody z tytułu najmu w zeznaniu podatkowym, US nie powinien robić żadnych problemów. Nieco inaczej wygląda sprawa, jeśli nie dokonano zgłoszenia, ale wynajmujący chce rozliczyć się w formie ryczałtu. Jak już wcześniej wspomnieliśmy, niedostarczenie dokumentów związanych z formą opodatkowania dochodu nie jest obowiązkowe, ale wtedy automatycznie zostajemy zmuszeni do rozliczenia na zasadach ogólnych. Urząd może nakazać wyrównanie należnego podatku do takiej wysokości, jaką osiągnąłby, gdyby właściciel nieruchomości rozliczał się na zasadach ogólnych.

Ostatni scenariusz to celowe ukrycie dochodów osiąganych z tytułu najmu i ominięcie ich w zeznaniu podatkowym. Tutaj konsekwencje mogą być znacznie bardziej dotkliwe. Jeśli US dowie się, że wynajmujemy mieszkanie, ale nie odprowadzamy od tego podatku, to i tak będziemy musieli go zapłacić, ale kwota ta będzie znacznie wyższa ze względu na ukrycie dochodów. Z dużym prawdopodobieństwem otrzymamy też mandat, a w ostateczności możemy nawet stanąć przed sądem i tłumaczyć się z przestępstwa.

Czynny żal – jak zgłosić mieszkanie do urzędu skarbowego po czasie?

Zdarzają się sytuacje, w których wynajmujący nie zgłosił do US zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Chodzi o sytuacje, w których zrobił to nieumyślnie. Załóżmy, że po prostu nie wiedział o konieczności dostarczenia do urzędu niezbędnych dokumentów. W takim przypadku ma możliwość wystosowania czynnego żalu.

Do US powinna trafić umowa oraz wyjaśnienie przyczyny niedokonania zgłoszenia. Trzeba jednak wiedzieć, że czynny żal przysługuje wynajmującemu tylko wtedy, kiedy nie toczy się w jego sprawie postępowanie o ukrycie dochodów osiąganych z najmu nieruchomości. Warto też pamiętać, że w razie problemów z lokatorem, wynajmujący nie może żądać od niego eksmisji, jeśli nie dokonał zgłoszenia w urzędzie. Niezgłoszenie umowy w oczach organów podatkowych jest jednoznaczne z jej nieistnieniem, dlatego też nie możemy domagać się przywilejów płynących z jej podpisania.

Marcin Kuryło