Sytuacja na rynku nieruchomości jednych wpędza w panikę, dla innych oznacza dobry moment na inwestowanie. Czy ceny nieruchomości rosną ze względu na jeden, konkretny czynnik, a może jest ich kilka i nakładają się na siebie? Kto tak naprawdę napędza ceny?

Media nie przestają rozpisywać się, że rosnące ceny nieruchomości są winą fliperów, którzy podążają za maksymalnie dużym zyskiem. Z jednej strony to prawda, bo jeśli ktoś flipuje mieszkania, to zależy mu na jak największej stopie zwrotu. Pytanie pozostaje jedno: czy to zatem fliperzy napędzają ceny mieszkań i domów? Zdecydowanie nie.

Flipy mieszkaniowe to zaledwie 10% całego rynku

Przyjrzyjmy się na wstępie statystykom. Te mówią, że flipy mieszkaniowe stanowią zaledwie 10% całego rynku nieruchomości. To naprawdę niewiele, co jednocześnie od razu pokazuje, że fliperzy nie mogą odpowiadać za stale rosnące ceny mieszkań. 10% rynku nie może dyktować warunków pozostałym 90%.

I nie chodzi tu o chęć osiągnięcia dużego zysku. Na ceny nieruchomości składa się bardzo wiele czynników, a żaden z nich nie jest wynikiem działań fliperów. W tym momencie od razu pojawia się pytanie: skoro nie fliperzy, to kto jest odpowiedzialny za wykreowanie ogromnych cen mieszkań?

Inflacja i zabezpieczenie kapitału

Nie od dziś wiadomo, że nieruchomości – i zaznaczmy od razu, że wszystkie nieruchomości, czyli mieszkania, domy i grunty – są bardzo bezpieczną formą pomnażania kapitału. Potwierdzą to wszyscy, którzy na rynku działają zawodowo. Bezpieczeństwo jest szczególnie ważne, jeśli do gry wchodzi inflacja. Spadek wartości pieniądza jest poważnym zagrożeniem dla osób, które dysponują większym kapitałem i nie chcą, aby ten z miesiąca na miesiąc nieustannie malał.

Rynek nieruchomości należy do tych najbardziej pewnych i stabilnych. Kupując mieszkanie za określoną sumę pieniędzy możemy być pewni, że za rok czy dwa, taka nieruchomość w najgorszym razie ochroni wartość naszego kapitału, w najlepszym – znacznie na niej zarobimy. To z kolei sprawia, że wzrasta popyt, za którym nie nadąża podaż. Oczywiście jest to jeden z kilku czynników, dla których w nieruchomości inwestujemy coraz chętniej.

Strach nie jest dobrym doradcą

Kiedy człowiek nieobyty z rynkiem nieruchomości widzi wciąż rosnące ceny mieszkań, zwykle zaczyna odczuwać strach. Przerażenie wynika z obawy, że za dwa czy trzy lata, nie będzie go stać na zakup mieszkania, nawet jeśli weźmie je na kredyt. Takie osoby często kupują nieruchomości na szybko – bez większego zastanowienia i kalkulacji, nierzadko z pomocą banku, ale bez analizy, czy będzie ich stać na spłatę rat, jeśli stopy procentowe pójdą w górę.

Strach nigdy nie jest dobrym doradcą, a w tym przypadku odpowiada w szczególności za nakręcanie paniki i jeszcze większe zwiększenie popytu. Jeszcze do niedawna głównym czynnikiem determinującym zakup nieruchomości było niskie oprocentowanie na kredytach hipotecznych czy program rządowy Mieszka dla Młodych. Dzisiaj spora część nabywców kupuje nieruchomości głównie z obawy, że ceny jeszcze bardziej pójdą w górę.

Jeśli popyt nie nadąża za sprzedażą, to najlepszą możliwością, żeby go wyhamować, jest podniesienie cen. To właśnie obserwujemy na rynku od ubiegłego roku.

Dlaczego jest tak drogo?

Czy ceny mieszkań są tak wysokie wyłącznie ze względu na ogromny popyt? Nie do końca. To oczywiście jest jeden z ważniejszych czynników, ale trzeba też wziąć pod uwagę, że nieruchomości dzisiaj nie są tym samym, co nieruchomości 30 lat temu. Nikt nie chce mieszkać w niewyremontowanym mieszkaniu, które pamięta czasy komunistyczne. Stawiamy na nowoczesne budownictwo, ekologię i niemalże samowystarczalne domy. Nowe rozwiązania kosztują odpowiednio więcej, a jeśli wziąć pod uwagę rosnący standard nieruchomości, nietrudno domyślić się, że to poważnie rzutuje na cenę końcową.

Rzecz jasna, nie ma w tym nic złego. Wysoki poziom wykończenia to znacznie większy komfort, ale nie oszukujmy się – te dodatkowe udogodnienia kosztują. Większość mieszkań kupowanych w Polsce wymaga generalnego remontu. Często wymiana jednego elementu ciągnie za sobą dalsze koszty. Aluminiowa instalacja nie spełnia żadnych obecnych standardów, a jeśli chcemy ją wymienić, to automatycznie musimy nałożyć nowe tynki i gładzie. Robocizna też nie jest tania. Dobry fachowiec nie chce pracować za półdarmo, a często potrzeba nie jednego, ale całej ekipy. Dzisiaj wyremontowanie jednego mkw to koszt rzędu 2.000 zł. Przy mieszkaniach z dużym metrażem ta kwota urasta więc do setek tysięcy złotych.

Jaki z tego wniosek? Rynek nieruchomości tworzymy my sami. Nie tylko fliperzy, nie tylko inwestorzy i nie tylko deweloperzy, ale również ludzie, którzy chcą po prostu kupić własne lokum.

Marcin Kuryło