27 stycznia 2022
Porady

Lokal niemieszkalny – co to takiego? Czy można w nim mieszkać?

Wyobraźmy sobie, że kupujemy mieszkanie w bardzo atrakcyjnej cenie. Inwestycja zdaje się być strzałem w dziesiątkę, po czym u notariusza okazuje się, że nabywamy lokal niemieszkalny. Co to oznacza w praktyce? Nie można w nim zamieszkać na pobyt stały!

Doświadczeni inwestorzy doskonale zdają sobie sprawę z konsekwencji zakupu lokalu niemieszkalnego. W świetle prawa zamieszkanie na pobyt stały w takim lokalu jest niemożliwe i może grozić grzywną. Nawet jeśli wewnątrz znajduje się niezbędny sprzęt i wyposażenie, a budynek nie wymaga żadnych przekształceń architektonicznych i sanitarnych, bez zmiany przeznaczenia budynku, zamieszkanie w nim na pobyt stały jest niemożliwe.

Lokal niemieszkalny a mieszkalny – podstawowe różnice

Z pozoru definicja lokalu mieszkalnego i niemieszkalnego jest bardzo podobna. W każdym przypadku jest to pomieszczenie lub kilka pomieszczeń, które są odizolowane ścianami, wykonanymi z trwałych materiałów. Różnice wynikają z przeznaczenia i sposobu użytkowania lokalu.

Lokal niemieszkalny z założenia służy np. do prowadzenia działalności usługowej, handlowej czy magazynowej. Lokalem niemieszkalnym jest np. garaż czy pomieszczenie gospodarcze. Z kolei lokal mieszkalny wykorzystuje się do celów mieszkalnych głównie na pobyt stały. Każdy z nich musi spełniać określone warunki techniczne, dlatego tych dwóch pojęć nie możemy stosować zamiennie.

W lokalu niemieszkalnym nie możemy się zameldować. W umowie aktu notarialnego znajdziemy zapis, iż przedmiotem umowy jest lokal niemieszkalny, a pozwolenie na budowę mogło być wydane np. dla domu wypoczynkowego w którym można mieszkać jedynie czasowo.

Lokal niemieszkalny – nietrafiona inwestycja?

Szukając ofert w sieci nietrudno natrafić na ogłoszenia z propozycją kupna lokalu i możliwością odliczenia 23 procent VAT. Sprzedawcy zapewniają, że to świetna inwestycja albo okazja do zakupu taniego mieszkania dla siebie. Rzeczywistość często bywa bolesna, kiedy okazuje się, że zakupiliśmy lokal niemieszkalny w którym planujemy zamieszkać na pobyt stały .

Z pozoru taki lokal może wyglądać jak normalne mieszkanie. Często proponowane przez różne firmy jako lokal pod inwestycję, z jedną informacją – różnica jest taka, że w odróżnieniu do lokalu mieszkalnego nie będzie się można tu zameldować. To powoduje, że wiele osób mimo wszystko decyduje się na zakup, nie rozumiejąc tak naprawdę, co kupują. A trzeba powiedzieć, że tych różnic jest znacznie więcej, tylko sprzedawca „zapomniał” o nich wspomnieć.

Często ceny takich nieruchomości są niższe, co kusi inwestorów do ich zakupu. Sprzedawcy zwykle mamią możliwością odliczenia 23% podatku VAT. W ogłoszeniu czasem ale bardzo rzadko znajdziemy wzmiankę, że w lokalu nie będzie można się zameldować, ale w dzisiejszych czasach to przecież nie problem – tłumaczą sprzedawcy, bo nie ma obowiązku meldunku. Czy to coś zmienia? Wydaje się, że nie, jednak rzeczywistość wygląda zupełnie inaczej.

Musimy mieć na uwadze, że w umowie aktu notarialnego znajduje się wyraźna informacja: kupujemy lokal niemieszkalny. W wielu przypadkach okazuje się, że pozwolenie na budowę dotyczy lokalu wypoczynkowego albo usługowego.  Przed podjęciem decyzji o kupnie warto mieć pełną wiedzę, co oznacza zakup „mieszkania”, które jest lokalem niemieszkalnym. Najlepiej sięgnąć do prawa budowlanego które mówi, że lokal należy użytkować zgodnie z jego przeznaczeniem. Lokal niemieszkalny, jak sama nazwa wskazuje, do mieszkania przeznaczony nie jest mimo, iż może być przeznaczony np. do wypoczynku.

Przekształcenie lokalu niemieszkalnego na mieszkalny

Jeżeli podejmiemy się zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, musimy się liczyć z tym, że działania podejmie organ nadzoru budowlanego, który najprawdopodobniej wstrzyma użytkowanie takiego obiektu budowlanego lub jego części na podstawie art. 71a ustawy o prawie budowlanym.

Zgodnie z art. 59i ust. 4 ustawy o prawie budowlanym, w przypadku niezaprzestania użytkowania takiego obiektu, organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia administracyjnego, najpierw wymierza karę z tytułu niewłaściwego użytkowania obiektu budowlanego. Jeśli to okaże się niewystarczające, najpewniej podejmie dalsze kroki w celu wyegzekwowania eksploatacji lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem wynikającym z wydaną dla niego decyzją o pozwoleniu na użytkowanie.

Granica między wypoczynkiem a mieszkaniem jest bardzo cienka i trzeba o tym pamiętać, decydując się na zakup lokalu niemieszkalnego. Może okazać się, że finalnie tylko stracimy na inwestycji, która miała być naszą przepustką do dochodu pasywnego.

Jak uniknąć błędów?

Podstawą jest wiedza na temat tego, co tak naprawdę chcemy kupić. Nawet jeśli sprzedawca nie wspomina, jakim rodzaje lokalu dysponuje, to kupujący jest w stanie dotrzeć do najważniejszych informacji. Trzeba wiedzieć, jakie dokumenty będą nam potrzebne, aby zweryfikować stan prawny nieruchomości. Do tego dochodzi umiejętność interpretacji zapisów w księdze wieczystej wraz z tym, co powinno wzbudzić podejrzenia u inwestora. Warto też sprawdzić takie kwestie jak potencjalne zadłużenie lub różnego rodzaju prawa i ograniczenia

Sprzedawcy doskonale zdają sobie sprawę z tego, jak łatwo manipulować klientem. Oczywiście należy tu zaznaczyć, że nie jest to reguła i nie każdy będzie postępować w ten sposób. Musimy mieć jednak na uwadze, że to na nas, jako na inwestorach, spoczywa obowiązek zweryfikowania nieruchomości.

Polecany artykuły

28 lipca 2022

Co dalej z naszymi pieniędzmi?

Od dłuższego czasu tematem numer jeden publicznych debat jest inflacja. Jednak polityczni spin doktorzy zamiast konkretów na temat tego jak w walczyć z tym niekorzystnym zjawiskiem, skierowali [...]
Czytaj więcej
22 lipca 2022

Spółka z o.o. – dlaczego warto ją założyć?

O tym, że nieznajomość prawa szkodzi – w tym prawa podatkowego – przekonał się już niejeden przedsiębiorca. Jak odnaleźć się w gąszczu zawiłych sformułowań i niejasnych wytycznych, tak [...]
Czytaj więcej
8 czerwca 2022

Flipowanie na rynku pierwotnym – korzyści i zagrożenia

Mianem flippingu określamy strategię inwestowania w nieruchomości. W tym przypadku przedsiębiorca nie kupuje jednak mieszkania pod wynajem, lecz po to, żeby sprzedać go z zyskiem. Zanim inwestor [...]
Czytaj więcej
3 czerwca 2022

HORYZONT INWESTYCJI zaprasza na SPOTKANIA REGIONALNE

Jak dobrze kupić i drogo sprzedać, czyli mądre inwestowanie w nieruchomości Jesteś zainteresowany inwestowaniem w nieruchomości? Zastanawiasz się, czy na tak zatłoczonym i przesyconym rynku jest [...]
Czytaj więcej
26 maja 2022

Zainwestuj z zyskiem w stolicy Karkonoszy!

Jelenia Góra – miasto położone nieco ponad 100 kilometrów od Wrocławia. To tutaj powstaje kolejna inwestycja, realizowana przez Horyzont Inwestycji: osiedle „Pod Jeleniami”. Zaplanowany ROI [...]
Czytaj więcej
19 maja 2022

Gdzie inwestować w nieruchomości? Poznaj najlepsze lokalizacje

Zamierzasz ulokować kapitał w nieruchomościach? Planujesz zakup mieszkania pod wynajem, a może chcesz rozpocząć przygodę z flippingiem? Aby osiągnąć zysk, powinieneś zwrócić uwagę na różne [...]
Czytaj więcej