1 lutego 2021
Case study

Michał Chimko: Inwestowanie w nieruchomości – jak zaczęła się moje przygoda?

Inwestowanie w nieruchomości to biznes, który znam, rozumiem i lubię. Nie zawsze tak było. Patrząc na życie z coraz szerszej perspektywy mogę śmiało stwierdzić, że wielkie sukcesy rodzą się często z przypadku. Gdzieś w głowie powstaje pomysł, rozpoczyna się jego realizacja i nagle otwierają się nowe Horyzonty. Tak zadziało się u mnie.

Inwestowanie w nieruchomości to nie jedyny biznes, który prowadzę. Działalność przynoszącą całkiem przyzwoite przychody przejąłem do prowadzenia jakiś czas temu po moim obecnym wspólniku w nieruchomościach, Marcinie. Marcin rozkręcał ze swoim przyjacielem biznes w Turcji i nie mógł prowadzić firmy tu i tam jednocześnie. Zaproponował mi układ, który przerodził się z czasem w świetnie prosperującą firmę nieruchomościową. Ale po kolei. 

Zanim rozpocząłem inwestowanie w nieruchomości

Przejąłem prowadzenie firmy, którą powierzył mi Marcin, z niewielkimi, ale jednak pewnymi wątpliwościami czy mi się uda. Zacząłem od „uporządkowania” jej po swojemu. Przede wszystkim usprawniłem proces sprzedaży – to co dotychczas zajmowało godzinę pracy, mnie, a potem moim pracownikom, zajmowało 10 minut. Taka optymalizacja pozwoliła z jednej strony zredukować czas pracy, a z drugiej – zwiększyć wydajność. Wielu może zapytać – dobrze, ale jak to się udało? Tu chylę czoła przed Marcinem. Gdybym nie widział jak ciężko i jak długo potrafi pracować w ciągu doby, nie byłbym tak zmotywowany do wprowadzenia zmian. Przejmując biznes wiedziałem, że u mnie taki tryb pracy mówiąc kolokwialnie „nie przejdzie”. Po pierwsze, jestem ojcem dwójki dzieci i praca 20 godzin na dobę nie wchodzi w grę. Poza tym zauważyłem, że sporo tematów nam zwyczajnie ucieka. Zatem w myśl przysłowia, że potrzeba matką wynalazków, wprowadziłem niezbędne moim zdaniem zmiany. 

To że udało się usprawnić proces sprzedaży wynika w dużej mierze z różnicy pokoleń. Te różne spojrzenia na tą samą kwestie wykorzystujemy do dzisiaj w biznesie nieruchomościowym np. budując relacje, negocjując ceny itd. Marcin w natłoku pracy nie był wówczas w stanie nadążać za nowinkami, których zdrożenie usprawniłoby pewne procesy. Stosował sprawdzone metody, ponieważ w sumie działały i mimo że miał świadomość, że można je udoskonalić, nie wiedział do końca jak. Zwyczajnie też nie miał na to czasu. Po wprowadzeniu zmian, których efektem był wzrost wydajności, wyszło na to, że jeszcze jeden obszar wymaga poprawy. Okazało się, że do tej pory traciliśmy wielu potencjalnych klientów. Po prostu nie dało się z nami skontaktować, aby kupić nasze produkty, bo telefon dzwonił bez przerwy. W czasie trwania rozmowy niedobrane połączenia przybywały w takim tempie i było ich tak dużo, że nie było możliwości, by do wszystkich oddzwonić. Pojawiła się zatem potrzeba zatrudnienia kolejnych sprzedawców. Odkąd dołożyłem ten ostatni element, firma – dobrze poukładana – funkcjonuje sprawnie po dziś dzień. 

Inwestowanie w nieruchomości – moja motywacja

W prowadzonym przeze mnie biznesie okres zimowy, podobnie jak w przyrodzie, to czas totalnego wyciszenia. Mając naturę biznesmena ciężko jednak siedzieć bezczynnie i patrzeć na zebrane w sezonie PLN-y. Wiedziałem, że dobrze byłoby coś z tym zrobić, konkretnie – zainwestować. Wówczas zadzwonił do mnie Marcin i zapytał, czy słyszałem o czymś takim jak flipowanie? Szczerze odpowiedziałem, że nie. Kiedy wytłumaczył mi, na czym polega inwestowanie w nieruchomości w tym modelu, stwierdziłem, że to jest to! Właśnie zrozumiałem, jak zainwestuję pieniądze i zgodziłem się na otwarcie kolejnej firmy z Marcinem, po jego powrocie z Turcji. 

Flipowanie, czyli sztuka identyfikowania okazji

Stało się tak, jak powiedziałem, a nawet nieco wcześniej. Pierwsze mieszkanie we Wrocławiu obejrzałem jeszcze w czasie, kiedy Marcina nie było w kraju. Znajomy, który wiedział o naszych planach, przekazał mi informację o mieszkaniu, które jego zdaniem było warte obejrzenia. Inwestowanie w nieruchomości to był dla mnie nowy obszar biznesowy. Przede wszystkim nie wiedziałem jakie są ceny mieszkań, na co zwracać uwagę… w ogóle nie czułem tego tematu. Oczywiście od strony technicznej potrafiłem ocenić stan mieszkania, ale prawidłowo wycenić nieruchomość już nie! Tymczasem Marcin zadzwonił i dopytywał czy się umówiłem na oględziny. Nie mówiłem mu o swoich wątpliwościach, jeszcze jakiś czas się wahałem, ale ostatecznie zadzwoniłem i umówiłem się by obejrzeć mieszkanie. Przed spotkaniem sprawdziłem w Internecie jakie są oferty mieszkań w tamtej okolicy i stwierdziłem, że jak wynegocjuje cenę o 100 tys. zł niższą niż średnia cena ofert w Internecie, to na pewno na tym nie stracimy. Pokrzepiające było to, że cena wywoławcza była już o 40 tys. zł niższa. 

Inwestowanie w nieruchomości – szczęście początkującego?

Kiedy dotarłem na miejsce, okazało się, że sprzedający to młode małżeństwo. Chcieli spieniężyć mieszkanie odziedziczone w spadku. Nie ukrywam, że negocjacje ułatwił mi fakt, że całe życie jestem związany z handlem. Dotychczasowe doświadczenie w komunikowaniu się z klientami, budowaniu relacji i oczywiście negocjacji sprawiły, że mieszkanie było moje! Cena wywoławcza – 355.000 zł, cena transakcji – 290.000 zł. Moją euforię studził nieco fakt, że mieszkanie było do kapitalnego remontu i nie było w nim ogrzewania. Nie zdążyłem się zacząć martwić na poważnie, gdy zadzwonił mój kolega. Słyszał, że chcemy z Marcinem rozpocząć inwestowanie w nieruchomości i chciał wiedzieć, na jakim jesteśmy etapie. Zdziwił się, gdy powiedziałem, że właśnie podpisałem umowę przedwstępną. Spytał w jakiej lokalizacji. Nowo nabywa przeze mnie nieruchomość znajdowała się we Wrocławiu przy ul. Piastowskiej. Wypytał mnie o metraż (60 m2), liczbę pokoi (2), rozkład pomieszczeń itd., po czym stwierdził, że ma dla mnie klientkę, która za 3 godziny mogłaby zobaczyć mieszkanie. Zapytałem jeszcze, za ile myśli je sprzedać. Podana cena wprawiła mnie w osłupienie – 450 000 zł! Za mieszkanie to do totalnego remontu!? Wtedy jeszcze nie wiedziałem, że ta lokalizacja i potencjał mieszkania były warte tej ceny.

Mój pierwszy flip

3 godziny po podpisaniu umowy przedwstępnej wróciłem na ul. Piastowską. Tam czekali już na mnie potencjalni klienci w towarzystwie mojego kolegi. Weszli do mieszkania, rzucili okiem i zaproponowali 395.000 zł. Szybka przekalkulowałem, że to oznacza 105.000 zł zysku w 3h! Oczywiście dobiliśmy targu i tym sposobem zaczęła się moja historia z nieruchomościami. Oczywiście inwestowanie w nieruchomości nie zawsze przynosi tak spektakularne zyski. Nie na każdej nieruchomości da się zarobić tak dużo w tak krótkim czasie. Niewątpliwie jednak takie wydarzenia w życiu jak moja pierwsza tak udana transakcja, motywują do działania. Od tego dnia zacząłem bardzo intensywnie uczyć się rynku nieruchomości. Zacząłem zauważać pewne zależności. Zrozumiałem co determinuje cenę nieruchomości. Dzisiaj, po blisko 200 przeprowadzonych transakcji, wiele nieruchomości potrafię kupić „w ciemno” – czytając opis, widząc tylko zdjęcia, a czasem nawet na podstawie dobrze zrobionego rzutu. 

Michał Chimko

Polecany artykuły

12 maja 2022

Kolejne zmiany w Polskim Ładzie, konfiskata gotówki, realna inflacja. Co nas czeka?

Na kanale YouTube Horyzont Inwestycji po raz drugi gości Sławomir Mentzen. Tym razem Paweł Kuczera wraz ze swoim rozmówcą poruszają m.in. kwestię bańki na rynku [...]
Czytaj więcej
5 maja 2022

Jak pobierać 12% prowizji za sprzedaną nieruchomość?!

W kolejnym odcinku serii wywiadów, Paweł Kuczera gości w studio Horyzont Inwestycji nowoczesnego pośrednika, którym jest bez wątpienia Basia Domarus. Nowoczesny pośrednik to osoba, [...]
Czytaj więcej
27 kwietnia 2022

Będzie jeszcze drożej? Zadłużenie – podatki – uchodźcy

Paweł Kuczera zaprasza na spotkanie z gościem, którego zapowiadał już jakiś czas temu na kanałach Horyzont Inwestycji, dając słuchaczom możliwość przygotowania własnych pytań. [...]
Czytaj więcej
22 kwietnia 2022

Zmagania i „mental” polskich przedsiębiorców

Olga Palka, którą gościł Paweł Kuczera w studio Horyzont Inwestycji, jako dyrektor ogólnopolskiego Klubu Przedsiębiorczości, zrzeszającego ponad 33 tys. osób, doskonale rozumie i [...]
Czytaj więcej
20 kwietnia 2022

Czy warto inwestować w grunty rolne? Przekształcenie działki rolnej w budowlaną krok po kroku

Grunty, jako dobro ograniczone, którego nie da się wyprodukować, od zawsze uważane są za świetną inwestycję. Co z ziemią rolną? Przekształcanie działki rolnej w budowalną moż[...]
Czytaj więcej
15 kwietnia 2022

Czy powinniśmy inwestować w nieruchomości podczas wojny?

Tym razem Paweł Kuczera zasiada po drugiej stronie mikrofonu – jako gość Olgi Palki, dyrektor ogólnopolskiego Klubu Przedsiębiorczości. Po raz kolejny działalność Horyzontu Inwestycji została zauważ[...]
Czytaj więcej