19 lutego 2021
Porady

Nieruchomości inwestycyjne – od czego zacząć?

Nieruchomości inwestycyjne, tak jak każdy inny biznes, wymagają odpowiedniego podejścia do tematu. Inwestowanie w nieruchomości należy więc zacząć od zdobycia wiedzy w tym zakresie. Jest wiele nagrań dotyczących flipowania, które można znaleźć np. na YouTube. Dostępne są liczne webinary i audiobooki. Początkujący fliper powinien się nauczyć jak rozpoznać i jak kreować okazje. Ten, kto posiądzie tę sztukę, będzie osiągał sukcesy w branży fliperskiej.

Nieruchomości inwestycyjne – jak dostrzec potencjał?

Nikt nie rodzi się z umiejętnością oszacowania potencjału każdego mieszkania. Tymczasem, jeśli chodzi o nieruchomości inwestycyjne, to niezwykle cenna zdolność. Jak przebudować mieszkanie i z niepraktycznego zmienić w ultra funkcjonalne? Na tym w dużej mierze polega flipowanie. To umiejętność stworzenia takiego produktu, który na pewno zostanie wchłonięty przez rynek. Obserwuję znajomych fliperów, którzy kupują, a następnie sprzedają nieruchomości inwestycyjne. Niektóre mieszkania znikają po jednym lub kilku dniach. Rozchodzą się jak „świeże bułeczki”. I nie ma w tym stwierdzeniu cienia przesady – są tak pożądane, że ustawiają się do nich kolejki chętnych. Niektóre z tych osób, które dziś wystawiają takie „perełki”, wcześniej „prowadziłem za rękę”, wdrażałem w nieruchomości inwestycyjne, pokazywałem różne mechanizmy rządzące tym biznesem. Dziś to samodzielni fliperzy, którzy sami opracowują projekt, koordynują remonty. Moja rola sprowadza się do bycia mentorem, wspierania ich działań, motywowania. Czuję niesamowitą satysfakcję, gdy mieszkania tych osób sprzedają się dosłownie po pierwszych prezentacjach, jeszcze tego samego dnia, gdy pojawia się ogłoszenie o sprzedaży.

Umiejętność szukania okazji

Tę umiejętnośćzdobywa się w praktyce. Wiąże się ona z obejrzeniem dziesiątek, a może i setek mieszkań i składaniem ofert. Wielu fliperów ma problem z proponowaniem ceny za mieszkanie, boi się urazić właściciela. Dlatego nieruchomości inwestycyjne potrzebują praktyki, obycia w negocjacjach. Jeśli powtarzamy jakąś czynność wielokrotnie, to z czasem „wchodzi nam w krew”. Ja nie mam dzisiaj oporów, by pójść do mieszkania, za które ktoś chce 400 tys. zł i powiedzieć, że mogę zapłacić za nie 290 tys. zł. To jest moja taktyka na wybadanie realnych oczekiwań sprzedającego. Mówiąc, że bardzo podoba mi się mieszkanie, ale mam tylko 290 tys. zł, czekam na rekcję drugiej strony. Jeszcze nikt nigdy mnie „nie pogonił” w takiej sytuacji, ani nie zaśmiał mi się w twarz. Oczywiście, w odpowiedzi zdarzało mi się słyszeć, że to zdecydowanie za mało. Raz powiedziano mi, że nie powinienem w ogóle zawracać głowy i przychodzić oglądać mieszkanie, skoro mnie nie stać, by je kupić. Wówczas użyłem argumentu, że myślałem, iż mieszkanie jest po kapitalnym remoncie. Dopiero widząc jego stan wiem, że będę musiał wydać jeszcze 60-80 tys. zł. Stąd moja znacznie niższa oferta. Taka taktyka działa, lecz nie za każdym razem, bo to by było zbyt piękne. Niemniej zdarza się, że sprzedający zaakceptuje podaną cenę – może nie od razu, ale po jakimś czasie. Bywają sytuacje, że ludzie wystawiają mieszkania w bardzo wysokich cenach. Takie mieszkania często nie wzbudzają zainteresowania i okazuje się, że mój syn lub któryś z moich współpracowników, jesteśmy pierwszymi i jedynymi osobami, które pytają o to mieszkanie. Tym samym złożona przez nas oferta jest akceptowana. Czasami nawet po kilku miesiącach dzwonią do nas ludzie i pytają, czy nadal jesteśmy skłonni kupić ich mieszkanie. Próbują negocjować cenę, ale zwykle jesteśmy nieugięci, lub minimalnie przychylamy się do prośby sprzedającego, dokładając maksymalnie 5 tys. zł. Tym sposobem nabywamy nieruchomości inwestycyjne w korzystnych cenach.

Nieruchomości inwestycyjne – finansowanie

Spora część początkujących fliperów nie posiada odpowiednich środków, by nabyć nieruchomości inwestycyjne. Muszą więc znaleźć inwestora. Dzisiaj jest to coraz łatwiejsze. Między innymi dzięki firmie Horyzont Inwestycji, którą tworzymy wspólnie z Michałem i Pawłem. Nasza firma ma nie tylko dawać wiedzę jak robić zyskowne flipy, ale również zapewnić środki na ich sfinansowanie. Tego do tej pory nikt nie robił. Chcemy nie tylko „tworzyć” nowych fliperów, ale także nowych partnerów w biznesie. Chcemy, aby każda osoba, która skorzysta z naszego szkolenia lub mentoringu, dostała od nas nie tylko wiedzę, ale także finanse, niezbędne do zrealizowania swoich flipów. Chcemy, aby absolwenci naszych szkoleń mogli się szybko rozwijać, a nie zostać z teoretyczną wiedzą, której nie można „przekuć” na realne zyski, z powodu braku pieniędzy, które są niezbędne w tym biznesie. Krąży wiele historii o tym, jak ktoś, startując z kilkoma tysiącami, stał się milionerem. Wiem, że są tacy ludzie, sam kilku takich poznałem. Da się osiągnąć sukces bez zaplecza finansowego, ale to niezwykle trudne. Trzeba mieć bardzo dużą determinację. Ja sam startowałem może nie z kilkoma tysiącami, ale bez wielkiej fortuny. Dziś, dzięki temu, że wybrałem jako biznes nieruchomości inwestycyjne, mój majątek urósł do kliku milionów, a dodam, że na tym rynku działam niespełna 4 lata. Nieruchomości inwestycyjne w przyszłości

Jestem przekonany, że najbliższy czas, którego niektórzy się boją, dla nas będzie bardzo dobry. Skąd to wiem? Bo dziś mam wiedzę i doświadczenie. Potrafię słuchać. Dzielę się wiedzą, ale też chłonę ją od innych, także początkujących w tym biznesie, którzy wnoszą świeże spojrzenie i są skarbnicą wiedzy nawet dla takiego praktyka jak ja i moi wspólnicy. Patrzą na świat inaczej i dostrzegają rzeczy, których ja nie widzę. Dzięki godzinom spędzonym na rozmowach z początkującymi fliperami wiem, czego się obawiają i jakiej wiedzy potrzebują. Dokładnie taką wiedzę dostają nasi kursanci podczas szkoleń i mentoringów, prowadzonych przez Horyzont Inwestycji.

Dobra lokalizacja to podstawa

Załóżmy, że znaleźliśmy świetnie mieszkanie w akceptowalnej cenie. Decydujemy się na zakup, odświeżamy, remontujemy i wystawiamy ogłoszenie. Po kilku tygodniach oczekiwania w dalszym ciągu brakuje chętnych. Dlaczego? Powodem może być kiepska lokalizacja. A co tak naprawdę określa się mianem dobrej lokalizacji? Kilka czynników, między innymi:

  • komunikacja, która dla zdecydowanej większości potencjalnych klientów ma kluczowe znaczenie. Mowa tu przede wszystkim o dobrym dojeździe do pracy czy szkoły, sprawnej komunikacji miejskiej. Dzisiaj coraz więcej osób chce być aktywna fizycznie, a to oznacza drogi rowerowe i dobrze skomunikowane miasto powinno takowe oferować.
  • rozwinięta infrastruktura drogowa, która będzie szczególnie istotna dla osób dojeżdżających daleko do pracy. Zakorkowane drogi są bolączką każdego, kto chce pojawić w konkretnym miejscu o określonej porze.
  • dostęp do bankomatów, aptek i przychodni – choć z pozoru to banał i wydawać się może, że każde miasto ma takie punkty na mapie, to w praktyce okazuje się, że niekoniecznie. Zwłaszcza jeśli myślimy o mieszkaniu na obrzeżach i wioskach.
  • szkoły – rodziny z dziećmi znacznie chętniej wybiorą mieszkanie zlokalizowane w okolicy szkół i przedszkoli. Po pierwsze rodzicom będzie znacznie łatwiej zawieźć dziecko na lekcje, a kiedy ich pociecha na tyle podrośnie, aby móc samodzielnie chodzić do szkoły, nie będzie musiała poświęcać wielu godzin na dojazd.
  • dostęp do parków i placów zabaw również nie będzie bez znaczenia dla rodzin z dziećmi.
  • trendy, które stale się zmieniają. Jeszcze do niedawna w cenie było mieszkanie w centrum miasta, dzisiaj większość kupców wyraża znacznie większe zainteresowanie domami na obrzeżach z dostępem do własnego ogródka.

Lokalizacja mieszkania może zadecydować o rentowności całej inwestycji, dlatego nigdy nie należy jej bagatelizować. Mieszkanie można odświeżyć, wyremontować i zmodernizować w miarę potrzeb. Lokalizacja zawsze zostanie ta sama, więc warto mieć ją na uwadze już na pierwszym etapie szukania nieruchomości inwestycyjnej.

Nieruchomości inwestycyjne wiążą się z kosztami

Praktycznie nie zdarza się taka sytuacja, że inwestujemy w nieruchomość określoną kwotę, nie dokładamy nic z własnej kieszeni i sprzedajemy ją z zyskiem. W zasadzie każde mieszkanie wymaga przynajmniej odświeżenia, a to już są dodatkowe koszty. Gruntowny remont będzie kosztował relatywnie więcej. Pod uwagę musimy wziąć wiele czynników. Materiał i ekipa remontowa czy meble, jeśli chcemy w nie doposażyć mieszkanie – to wszystko wymaga dodatkowych nakładów finansowych, które trzeba mieć na uwadze, inwestując w nieruchomości. Do tego dochodzą kwestie takie jak chociażby notariusz, pośrednik czyli tzw. koszty około transakcyjne. Na tle generalnego remontu mieszkania nie jest to duża kwota, ale jednak będzie się wiązała z dodatkowym wydatkiem.

Skrupulatnie przygotowana strategia biznesowa pozwala uniknąć wielu rozczarowań już po zakupie nieruchomości. Pierwsze pytanie, jakie należy sobie zadać to: ile chcę maksymalnie zainwestować i ile chcę finalnie zarobić na takiej inwestycji? Kolejno, trzeba zastanowić się nad dokładną analizą kosztów. Ile pieniędzy pochłonie remont i jakie koszty pochłoną kwestie prawne? Jeśli brakuje nam doświadczenia i sami nie jesteśmy w stanie określić, ile musimy wydać na remont, najlepiej skorzystać z pomocy specjalistów. Tak naprawdę ogólnie warto współpracować ze sprawdzoną ekipą budowlaną, która jest w stanie perfekcyjnie przygotować mieszkanie do sprzedaży.

Nieruchomości inwestycyjne to wiedza

Każda inwestycja wiąże się z ryzykiem i chociaż nieruchomości inwestycyjne są jednym z najbezpieczniejszych sposobów na pomnażanie kapitału, to bez odpowiedniej wiedzy mogą zakończyć się porażką. Inwestowanie nie jest zabawą. Niejednokrotnie operuje się sporymi kwotami, więc każda pomyłka będzie sporo kosztować. Trzeba tu też powiedzieć, że tej wiedzy nie zdobywa się w przeciągu tygodnia. Po pierwsze, rynek jest dynamiczny. To, co sprawdzało się kiedyś, niekoniecznie musi działać dzisiaj. Doświadczenie, oczywiście, jest w dalszym ciągu wartością dodaną, ale trendy ulegają nieustannym zmianom.

Wybierz odpowiednią nieruchomość

Nieruchomości inwestycyjne to nie tylko mieszkania. Tak naprawdę wybór jest całkiem spory. Swój kapitał możemy pomnażać poprzez wspomniane wcześniej flipowanie, ale na tym nie koniec. W grę wchodzą również działki, lokale użytkowe, biurowce, budynki, hale czy magazyny. Inwestowanie w nieruchomości to również mieszkania na wynajem. Każda z nich wymaga przygotowania odrębnej strategii biznesowej, innego wkładu finansowego i innej wiedzy rynkowej. W efekcie też każda z nich przynosi różne zyski w różnym czasie.

Jako inwestor musisz zastanowić się, czy liczysz na jednorazowy zysk poprzez zakup i odsprzedaż, czy jednak chcesz postawić na długoterminowy zysk z nieruchomości oddanej pod wynajem. To sprawi, że zdecydowanie łatwiej będzie wybrać odpowiednią nieruchomość. O ile mieszkanie czy biurowiec możesz wynajmować, o tyle w przypadku gruntów taka opcja nie wchodzi w grę.

Druga kwestia to kapitał, jakim dysponujesz. Oczywiste jest, że na zakup hali potrzebujesz znacznie większych środków niż na zakup kawalerki. Trzecia rzecz, o której warto wspomnieć, to doświadczenie. Dla przykładu, wynajem długoterminowy to znacznie lepsza opcja dla osób, które dopiero zaczynają swoją przygodę z inwestowaniem. Przeprowadzenie rentownego flipa, chociaż niezbyt czasochłonne, wymaga sporej wiedzy.

Inwestować można na wiele sposób i w różne nieruchomości. To od Ciebie zależy, gdzie chce zacząć. Wybór najbardziej optymalnej strategii oraz segmentu nieruchomości może decydować o sukcesie lub porażce. Doświadczenie warto zdobywać małymi krokami. W ten sposób minimalizujesz ryzyko, że coś pójdzie inaczej niż to sobie zaplanowałeś.

Inwestowanie to nie tylko pieniądze, ale również czas

Potocznie zwykło się mawiać, że w nieruchomości inwestuje się wyłącznie pieniądze. Niewielu początkujących myśli o tym, że mądre inwestowanie wymaga również czasu. Tak naprawdę nie ma żadnego znaczenia to, czy pracujesz na etacie, czy prowadzisz własną działalność. Wybór odpowiedniej nieruchomości, proces jej przygotowania, znalezienie nabywcy – to wszystko wymaga czasu. Jeśli chcesz realnie zarabiać, musisz to uwzględnić w swoich kalkulacjach. Z pewnością każdy jest w stanie określić, ile warta jest jego jedna godzina pracy. Dla każdego ta kwota będzie inna, ale w oparciu o nią możesz oszacować, czy zwrot z inwestycji będzie dla Ciebie zadowalający.

Właśnie przez to, że wielu początkujących inwestorów uważa, że nie inwestują swojego czasu a wyłącznie pieniądze, często okazuje się, że finalny zysk wcale nie jest tak ogromny, jak do tej pory uważał. W myśl mądrego powiedzenia “czas to pieniądz”, każdy powinien wziąć go pod uwagę. Nie istnieją inwestycje, które same się znajdują i same sprzedają. Każda z nich wymaga mniej lub więcej czasu, aby mogła dojść do skutku.

Marcin Kuryło

Polecany artykuły

18 stycznia 2022

YouTube – wystartowaliśmy z cyklem autorskich nagrań!

Począwszy od dziś, w każdy wtorek o godz.: 16:00, na naszym kanale YT będą się ukazywać nagrania ze świata finansów, biznesu, inwestycji, nieruchomości i [...]
Czytaj więcej
11 stycznia 2022

Zmiana przeznaczenia lokalu. Czy można przekształcić lokal niemieszkalny w mieszkalny?

Nieruchomość, która ma zostać przekształcona w lokal mieszkalny, musi najpierw spełnić szereg warunków. Jednym z nich jest zmiana przeznaczenia całego lokalu lub poszczególnych pomieszczeń. [...]
Czytaj więcej
24 grudnia 2021

Wesołych Świąt!

Wszystkim inwestującym na rynku nieruchomości – tym obecnym i przyszłym – życzymy wszystkiego co najlepsze z okazji Świąt Bożego Narodzenia. Samych pomyślności, duż[...]
Czytaj więcej
22 grudnia 2021

Horyzont Inwestycji o rynku nieruchomości

Sytuacja na rynku wydaje się być napięta. Ceny rosną, podaż nie nadąża za popytem, mówi się nawet o przegrzaniu rynku i rosnącej bańce. Ile z [...]
Czytaj więcej
6 grudnia 2021

Zarabianie na mieszkaniach – jak zacząć inwestować w nieruchomości?

Zarabianie na mieszkaniach to kusząca opcja. Inwestor lokuje określone środki finansowe, a potem co miesiąc na jego konto wpływa konkretna suma za wynajem. Jednak czy w [...]
Czytaj więcej
1 grudnia 2021

Rząska – kolejna inwestycja Horyzontu Inwestycji na ukończeniu!

Rząska to miejscowość położona niespełna 5 km od Krakowa. To tutaj postawiliśmy kameralne osiedle 6 domów jednorodzinnych. Wielkimi krokami zbliżamy się do zakoń[...]
Czytaj więcej