16 czerwca 2021
Porady

Wynajem mieszkania a urząd skarbowy – co musisz wiedzieć, aby nie narazić się na gniew fiskusa?

Wynajem mieszkania to jeden z lepszych sposobów na uzyskanie dochodu pasywnego. Z tego rozwiązania korzystają zarówno doświadczeni inwestorzy na rynku nieruchomości oraz osoby prywatne, które mają np. dwa mieszkania własnościowe i na jednym z nich postanowili zarobić. W każdym z tych przypadków trzeba rozliczyć się z uzyskanego przychodu. Wynajem mieszkania a urząd skarbowy – o czym musisz pamiętać, aby nie popełnić błędu w rozliczeniach?

Obowiązek płacenia podatków za wynajem nieruchomość dotyczy każdego. Nie należy tego traktować jako przykrej konieczności, bo z tytułu odprowadzania podatków wynajmujący zyskuje też szereg korzyści, jak chociażby to, że rzetelne rozliczanie się z fiskusem okaże się wyjątkowo pomocne, jeśli dojdzie do problemów związanych z lokatorem. Każdy, kto zajmuje się wynajmowaniem mieszkań, musi określić, na jakich zasadach będzie rozliczał podatek dochodowy. Dostępne opcje są różne i zależą od tego, czy masz działalność gospodarczą i wynajem prowadzisz w sposób zorganizowany i ciągły albo czy jesteś osobą prywatną nie prowadzącą działalności gospodarczej. Wybór sposobu opodatkowania jest bardzo istotny i pozwala zoptymalizować wysokość płaconych podatków. W tym artykule przedstawimy dostępne opcje i po krótce omówimy, z czym to się wiąże.

Ryczałt – dla osób, które nie prowadzą działalności

Pierwszy, a zarazem najprostszy sposób to podatek ryczałtowy. Mogą z niego skorzystać jedynie te osoby, które nie zajmują się na co dzień najmami i raczej robią to okazjonalnie. Jest to podatek przeznaczony tylko dla osób fizycznych i wynosi 8,5%. Płaci się go od całości uzyskanego obrotu (bez odliczania kosztów jego uzyskania). Jeśli jednak Twoje roczne przychody przekroczą 100 tysięcy złotych, stawka ryczałtowa wzrasta do 12,5%. W rozliczeniu ryczałtowym istotny jest jedynie przychód. Oznacza to, że nie możesz skorzystać z prawa do odliczenia kosztów poniesionych na remont czy wyposażenie mieszkania. Jednym ze sposobów optymalizacji kosztów jest przeniesienie na najemcę bieżących kosztów eksploatacyjnych, czyli wodę, gaz, prąd, wywóz śmieci. Dzięki temu zimniejszych przychód, który podlega opodatkowaniu.

Rozliczenie na zasadach ogólnych – jednoosobowe działalności gospodarcze i spółki prawa handlowego

Najem można również rozliczać przy prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej lub spółki prawa handlowego na zasadach tzw. ogólnych. W przypadku jednoosobowej działalności gospodarczej od osiągniętego dochodu opłaca się podatek, który rozlicza się na takich samych zasadach, jakie zostały zgłoszone do urzędu. Może być to podatek liniowy, a jego wysokość to 19% lub podatek progresywny 17% do kwoty 85.528 tysięcy złotych i powyżej tej kwoty – podatek 32%. Wysokość osiąganego dochodu wylicza się odejmując od dochodu wszystkie koszty związane z jego uzyskaniem. W praktyce oznacza to tyle, że w przeciwieństwie do ryczałtu, możesz wliczyć wszystkie wydatki związane z utrzymaniem, eksploatacją czy remontem lokalu. Co więcej, w koszty uzyskania przychodu można wliczyć także amortyzację. 

Najem okazjonalny

Jeszcze do niedawna niewiele osób słyszało o najmie okazjonalnym. Ta sytuacja stale się zmienia, a świadomość korzyści, które płyną z najmu okazjonalnego stają się coraz powszechniejsze. Umowa najmu okazjonalnego to umowa z przywilejami dla wynajmujących, ale tylko w przypadku właścicieli mieszkań. Muszą to być osoby fizycznie, nie prowadzące wynajmu w formie działalności gospodarczej. Najemca powinien złożyć do wynajmującego odpowiednie oświadczenia notarialne, w których zawiera się możliwość dobrowolnemu poddaniu się egzekucji i wyprowadzki z lokalu. Najemca powinien również złożyć stosowne oświadczenie, że ma się dokąd wyprowadzić na wypadek, gdyby przestał płacić za lokal. Musi to jednak być oświadczenie w formie aktu notarialnego, podpisane przez właściciela mieszkania, do którego niesolidny najemca może się wyprowadzić w razie problemów z uregulowaniem opłat – chodzi po prostu o uzyskanie zgody właściciela lokalu. Taką umowę najmu okazjonalnego należy niezwłocznie, tj. maksymalnie do 14 dni, zgłosić do urzędu skarbowego. Wywiązując się z wszystkich przepisów dotyczących najmu okazjonalnego, wynajmujący zyskuje prawo do wyprowadzki najemcy unikającego obowiązku opłacenia czynszu. Najem okazjonalny może zostać zawarty na okres nie dłuższy niż 10 lat i w przypadku. Jeśli po ustaniu umowy najemca nie wyraża chęci do opuszczenia lokalu, właścicielowi przysługuje prawo do jego eksmisji. Co więcej, w takim przypadku, nawet jeśli najemca nie ma już możliwości wyprowadzić się do lokalu wskazanego w umowie, wynajmujący może go eksmitować do noclegowni lub tego innego tego typu lokalu socjalnego i zastępczego. Wynajmujący nie musi zagwarantować nieuczciwemu najemcy wysokiego luksusu – standard nie ma tu żadnego znaczenia.

Umowa najmu okazjonalnego to jedyny taki przypadek, w którym eksmisja lokatora jest stosunkowo łatwa. W każdym innym przypadku cała procedura jest zdecydowanie dłuższa, a lokal do którego chcemy wyprowadzić takiego lokatora, musi spełniać określone warunki i standardy.

Marcin Kuryło

Polecany artykuły

28 lipca 2022

Co dalej z naszymi pieniędzmi?

Od dłuższego czasu tematem numer jeden publicznych debat jest inflacja. Jednak polityczni spin doktorzy zamiast konkretów na temat tego jak w walczyć z tym niekorzystnym zjawiskiem, skierowali [...]
Czytaj więcej
22 lipca 2022

Spółka z o.o. – dlaczego warto ją założyć?

O tym, że nieznajomość prawa szkodzi – w tym prawa podatkowego – przekonał się już niejeden przedsiębiorca. Jak odnaleźć się w gąszczu zawiłych sformułowań i niejasnych wytycznych, tak [...]
Czytaj więcej
8 czerwca 2022

Flipowanie na rynku pierwotnym – korzyści i zagrożenia

Mianem flippingu określamy strategię inwestowania w nieruchomości. W tym przypadku przedsiębiorca nie kupuje jednak mieszkania pod wynajem, lecz po to, żeby sprzedać go z zyskiem. Zanim inwestor [...]
Czytaj więcej
3 czerwca 2022

HORYZONT INWESTYCJI zaprasza na SPOTKANIA REGIONALNE

Jak dobrze kupić i drogo sprzedać, czyli mądre inwestowanie w nieruchomości Jesteś zainteresowany inwestowaniem w nieruchomości? Zastanawiasz się, czy na tak zatłoczonym i przesyconym rynku jest [...]
Czytaj więcej
26 maja 2022

Zainwestuj z zyskiem w stolicy Karkonoszy!

Jelenia Góra – miasto położone nieco ponad 100 kilometrów od Wrocławia. To tutaj powstaje kolejna inwestycja, realizowana przez Horyzont Inwestycji: osiedle „Pod Jeleniami”. Zaplanowany ROI [...]
Czytaj więcej
19 maja 2022

Gdzie inwestować w nieruchomości? Poznaj najlepsze lokalizacje

Zamierzasz ulokować kapitał w nieruchomościach? Planujesz zakup mieszkania pod wynajem, a może chcesz rozpocząć przygodę z flippingiem? Aby osiągnąć zysk, powinieneś zwrócić uwagę na różne [...]
Czytaj więcej