Chociaż nieruchomości na wynajem są często określane jako źródło dochodu pasywnego, nie można oczekiwać, że pieniądze po prostu same napłyną. Po znalezieniu nieruchomości na wynajem, nadal jest wiele zadań, w które należy się zaangażować aby sprawić, że biznes będzie udanym przedsięwzięciem finansowym. Zarządzanie wynajmem – niezależnie od tego, czy samodzielnie, czy przez zarządcę – wymaga odpowiedniej strategii.
Kluczowe obowiązki w zakresie zarządzania nieruchomościami na wynajem, można podzielić na trzy obszary: zarządzanie najemcami, nieruchomością i finansami. Oto, co m.in. kryje się w każdym z nich.
Zarządzanie najemcami
Najemcy odgrywają kluczową rolę w całym procesie zarządzania wynajmem. Poświęcenie czasu na sprawdzenie i wybór właściwych lokatorów, daje największą szansę na odniesienie sukcesu w tym biznesie. Zarządzanie najemcami wymaga pewnych umiejętności personalnych, zwłaszcza jeśli chodzi o rozpatrywanie skarg. Warto dowiedzieć się wcześniej, jakie są typowe problemy najemców i spróbować proaktywnie podchodzić do ich rozwiązywania. Nawet jeśli skarga jest bezpodstawna, okazywanie szacunku i reagowanie w odpowiednim czasie, zwiększa prawdopodobieństwo pomyślnego rozwiązania spornych kwestii. Najlepszym sposobem na to, aby być na bieżąco ze stanem technicznym nieruchomości i zapobiegać ewentualnym usterkom od samego początku, są regularne przeglądy.
Jednym z problemów właścicieli wynajmowanych nieruchomości jest nieterminowe płacenie czynszu przez najemców. Warto podjąć odpowiednie kroki, aby zminimalizować problemy z płatnościami, korzystając z przypomnień o zapłacie czynszu i opłat, które pozwolą wyegzekwować je w terminie. Rotacja najemców to kolejna sytuacja, z którą należy się liczyć. Chociaż jest naturalnym aspektem wynajmu i może nawet dać możliwość naliczenia wyższego czynszu kolejnemu najemcy, z drugiej strony może również znacznie uszczuplać zyski, jeśli zdarza się zbyt często lub mieszkanie zbyt długo stoi puste. Niektóre proste działania mogą znacznie ograniczyć to negatywne zjawisko. Na zadowolenie obecnych najemców wpływa m.in. szybkie reagowanie na zgłaszane usterki czy wprowadzanie na bieżąco niezbędnych modernizacji. Jeśli to zostanie im zapewnione, prawdopodobnie zechcą pozostać w mieszkaniu na dłużej.
Zarządzanie nieruchomością
Zarządzanie nieruchomościami wiąże się z prawnym obowiązkiem utrzymania ich w bezpiecznym i nadającym się do zamieszkania stanie. Równie ważny jest fakt, że w przeciwnym wypadku, na obecnym rynku, trudno byłoby znaleźć i utrzymać dobrych najemców. Stałe utrzymywanie nieruchomości w dobrym stanie jest znacznie bardziej opłacalne, niż rozwiązywanie problemów tylko w nagłych wypadkach. Warto mieć rękę na pulsie, aby uniknąć sytuacji awaryjnej.
Jeśli nieruchomość jest starsza, może nadszedł czas, aby hydraulik wymienił zawory i baterie w umywalkach? Wykonywanie tego rodzaju czynności konserwacyjnych może pomóc zmniejszyć ryzyko szkód w całej instalacji wodnej. Regularne przeprowadzanie niezbędnych ulepszeń – szczególnie w kluczowych obszarach, takich jak kuchnia lub łazienka – może pomóc w utrzymaniu rentowności wynajmu. W niektórych przypadkach taka strategia pozwala na zaoszczędzenie pieniędzy, jeśli można coś naprawić przed wymianą, czy np. wyprać dywan zamiast inwestować w nowy.
Czy warto zlecić zarządzanie nieruchomościami firmie zewnętrznej?
Pierwsze pytanie, które właściciel wynajmowanej nieruchomości musi sobie zadać, brzmi: czy ma taki typ osobowości, że jego relacje z najemcą będą miały charakter biznesowy? Jeśli najemca spóźnia się z płaceniem czynszu lub podczas kontroli mieszkania zostanie stwierdzona szkoda, albo jeśli najemca chce zerwać umowę bez wymaganego wypowiedzenia, czy właściciel będzie potrafił dochodzić swoich praw bez emocji? Zarządzanie nieruchomościami osobiście, oznacza radzenie sobie z trudnymi problemami – takimi jak stawianie żądań zapłaty czynszu, ubieganie się o pieniądze z kaucji, a czasami także eksmisje najemców. Niestety, wymienione problemy faktycznie się zdarzają.
Zarządzanie wynajmowanymi nieruchomościami wymaga wiele pracy, ale nie każdy wynajem będzie wiązał się z koniecznością częstych interwencji. Są najemcy, którzy nigdy nie mają problemów, utrzymują lokal w czystości i płacą na czas. Są też nieruchomości, w których najemcy zawsze na coś narzekają, regulują należności z opóźnieniem lub całkowicie przestają płacić. W wielu przypadkach zarządzanie wynajmem warto zlecić zarządcy nieruchomości. Zwłaszcza, jeśli właściciel ma ich kilka lub nie radzi sobie z kwestią pozycjonowania się wobec najemców. Zarządcy nieruchomości ograniczają nieco zyski, ale również pozwalają zaoszczędzić czas, w którym można np. szukać kolejnych, ciekawych nieruchomości na wynajem.
Paweł Kuczera