3 czerwca 2021
Porady

Zerwanie umowy przedwstępnej przez sprzedającego i co dalej?

Umowa przedwstępna ma chronić zarówno kupującego, jak i sprzedającego nieruchomość. Określa warunki, na które obydwie strony umowy przystają w momencie złożenia swoich podpisów. Zerwanie umowy przedwstępnej przez sprzedającego ciągnie za sobą pewne konsekwencje. Jakie? O tym dowiecie się z poniższego artykułu.

W umowie przedwstępnej znajdują się wszystkie najistotniejsze postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli tej ostatecznej, którą finalnie podpiszą obydwie strony. Umowę przedwstępną najczęściej podpisuje się ze względów finansowych i administracyjnych. Sporządzenie takiego dokumentu chroni obydwie strony umowy, a jednocześnie stanowi o bezpieczeństwie transakcji. Zerwanie umowy przedwstępnej przez sprzedającego, to kwestia o której należy pamiętać, ponieważ wiążą się z tym określonymi konsekwencjami.

Konsekwencje zerwania umowy przez sprzedającego

Zerwanie umowy przez sprzedającego może ciągnąć za sobą różne konsekwencje. Bardzo wiele zależy od zapisów zawartych w umowie przedwstępnej. W tym miejscu warto dopowiedzieć, że tak naprawdę tylko taką umowę można zerwać. Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego lub jakiegokolwiek innego lokalu, można wyróżnić dwa rodzajów umów. Umowa przedwstępna może zostać zawarta w formie umowy cywilnoprawnej lub w formie aktu notarialnego w zależności od tego w jakiej formie została sporządzona. W tym drugi przypadku zerwanie umowy przedwstępnej może generować znacznie więcej konsekwencji. Ostateczna umowa to przeniesie własności i w większości przypadków nie można jej zerwać. Oczywiście są pewne odstępstwa od reguły, jak nadużycia i ucieczka przed egzekucją, ale to temat na odrębny artykuł.

Każda umowa przedwstępna wiąże się z wpłaceniem zaliczki lub zadatku. Już teraz warto wspomnieć, że zaliczka i zadatek to dwie całkowicie różne kwestie, o czym trzeba pamiętać przy podpisywaniu dokumentów.

Zerwanie umowy a zaliczka lub zadatek

Zaliczka jest określoną sumą pieniężną, która w przypadku rozwiązania umowy przedwstępnej powinna  w całości wrócić do osoby, która ją uiściła. Niemniej jednak, zdecydowanie częściej obydwie strony umowy decydują się na zadatek. Jak już zostało powiedziane, zaliczka i zadatek to dwie różne formy wpłaty, dlatego też rządzą się innymi prawami. Zadatek, w myśl kodeksu cywilnego, to kwota która w przypadku zerwania umowy przez jedną ze stron ciągnie za sobą różne konsekwencje – inne dla kupującego i inne dla sprzedającego. Jeśli to sprzedający zrywa umowę przedwstępną, zostaje zobligowany jest do zwrotu zadatku w jego dwukrotnej wysokości. Gdyby to jednak kupujący zerwał umowę przedwstępną, przez co nie dojdzie do ostatecznego sfinalizowania transakcji, cała kwota zostaje u sprzedającego.

Zerwanie umowy cywilnoprawnej

Czy można zerwać umowę przedwstępną? Wiele zależy od rodzaju samej umowy, a jak zostało wcześniej powiedziane, można związać się umową cywilnoprawną i umową notarialną. W przypadku umowy cywilnoprawnej sprawa wydaje się być jasna, a ewentualne konsekwencje zostały już omówione – zerwanie umowy przedwstępnej przez sprzedającego ciągnie za sobą zwrot zaliczki lub zadatku w podwójnej wysokości, a zerwanie przez kupującego pozbawia go prawa do wpłaconych pieniędzy i te zostają u sprzedającego. Poza tym z umowy nie wynikają żadne inne zobowiązania. Umowę przedwstępną cywilnoprawną można rozwiązać jednostronnie albo za porozumieniem stron – tutaj wiele zależy od zapisów zawartych w samej umowie.

Zerwanie umowy w formie aktu notarialnego

Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. O ile umowa cywilnoprawna to tylko kwestia uregulowania zadatku lub zaliczki, tak zerwanie umowy w formie aktu notarialnego może zakończyć się na drodze sądowej. Oczywiście wypowiedzenie takiej umowy w dalszym ciągu jest możliwe i jeśli dzieje się za porozumieniem stron, to nie ciągnie za sobą żadnych konsekwencji. Natomiast jeśli jedna ze stron nie wyrazi zgody, a mówimy tutaj o sprzedającym, to kupujący może na drodze sądowej wyegzekwować zawarcie takiej umowy. Można powiedzieć, że umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje zarówno kupującemu, jak i sprzedającemu, możliwość egzekwowania tego, do czego strony zobowiązały się przy podpisywaniu umowy przedwstępnej.

Potencjalny kupujący może złożyć wniosek do sądu o przymuszenie do zawarcia takiej umowy. Z kolei sąd w imieniu sprzedającego takie oświadczenie woli podpisze. Oczywiście do sprzedaży dojdzie na warunkach określonych w umowie przedwstępnej. Wystarczy, że kupujący dokona zapłaty, a na drodze sądowej wyegzekwuje sprzedaż. Dlatego właśnie przy sprzedaży lokalu trzeba mieć to na względzie, jak również trzeba być pewnym, że chce się zawrzeć daną transakcję. Świadomość konsekwencji, jakie mogą grozić sprzedającemu, który chce zerwać umowę przedwstępną, pozwolą uniknąć nieprzyjemności i problemów w przyszłości.

W przypadku umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego najlepiej dążyć do porozumienia stron, a wszystkie formalności ograniczyć do oddania zadatku lub zaliczki. Mimo wszystko nie daje to żadnej gwarancji, że kupujący nie wstąpi na drogę sądową. 

Marcin Kuryło

Polecany artykuły

14 lipca 2021

Czy ceny nieruchomości będą dalej rosnąć? Dlaczego tak się dzieje?

Rynek nieruchomości nie zmienia się tak drastycznie, jak pozostałe obszary inwestycyjne, a mimo wszystko ceny nieruchomości są tematem, który gości na ustach wszystkich –tak samo [...]
Czytaj więcej
7 lipca 2021

Networking z Horyzontem Inwestycji – trampolina do sukcesu

Dziś nie można nie doceniać znaczenia networkingu. W biznesie to jedno z najlepszych źródeł rozwoju kariery i sukcesu zawodowego. Dobra sieć kontaktów może dostarczyć potencjalnych klientó[...]
Czytaj więcej
5 lipca 2021

Podatek VAT a remont przekraczający 30% wartości nieruchomości

Mogłoby się wydawać, że handel nieruchomościami, które wymagają remontu, to nic skomplikowanego. Kupujemy mieszkanie, wykonujemy remont i sprzedajemy z zyskiem – ot, cała filozofia. W praktyce sprawa [...]
Czytaj więcej
29 czerwca 2021

Zarabianie na flipach – o czym musisz wiedzieć?

Flipy to wyjątkowe inwestycje na rynku nieruchomości, które w ostatnim czasie cieszą się coraz większą popularnością. Pojęcie flipa wzięło się z języka [...]
Czytaj więcej
22 czerwca 2021

Jak zgłosić wynajem mieszkania?

Wynajem mieszkania to dla niektórych stałe, a czasem nawet jedyne, źródło dochodu. Wiele osób zastanawia się, jak zgłosić wynajem mieszkania. Pytania często nie [...]
Czytaj więcej
16 czerwca 2021

Wynajem mieszkania a urząd skarbowy – co musisz wiedzieć, aby nie narazić się na gniew fiskusa?

Wynajem mieszkania to jeden z lepszych sposobów na uzyskanie dochodu pasywnego. Z tego rozwiązania korzystają zarówno doświadczeni inwestorzy na rynku nieruchomości oraz osoby prywatne, któ[...]
Czytaj więcej