11 stycznia 2022
Porady

Zmiana przeznaczenia lokalu. Czy można przekształcić lokal niemieszkalny w mieszkalny?

Nieruchomość, która ma zostać przekształcona w lokal mieszkalny, musi najpierw spełnić szereg warunków. Jednym z nich jest zmiana przeznaczenia całego lokalu lub poszczególnych pomieszczeń. Dla niektórych może okazać się to korzystnym rozwiązaniem, jednak trzeba pamiętać o kilku ważnych kwestiach związanych z prawem budowlanym.

W styczniu 2018 roku pojawiło się nowe rozporządzenie Ministra Infrastruktury, które obejmuje między innymi warunki techniczne, jakie powinno spełniać mieszkanie. Lokal mieszkalny nie może być mniejszy niż 25 metrów kwadratowych. Zniknęły również limity powierzchni dla poszczególnych pomieszczeń, za to zwiększoną minimalną szerokość stanowisk postojowych dla samochodów. To jednak nie wszystko, o czym należy pamiętać. Zmiana przeznaczenia lokalu jest wymagającym i zazwyczaj długotrwałym procesem.

Kiedy opłaca się zmiana przeznaczenia lokalu?

W kontekście inwestowania w nieruchomości oczywistą kwestią zdaje się być zakup lokalu niemieszkalnego, który inwestor po przekształceniu zechce sprzedać jako lokal mieszkalny. Ceny nieruchomości niemieszkalnych są czasami stosunkowo niskie, nawet jeśli weźmiemy pod uwagę dodatkowe koszty, z jakimi będzie wiązała się zmiana przeznaczenia lokalu, może okazać się, że będzie to dobra inwestycja, ale tego typu inwestycji nie polecam początkującym inwestorom.

Zazwyczaj lokale użytkowe znacznie trudniej spieniężyć. Zdecydowanie szybciej znajdziemy osobę, która będzie chciała ten lokal wynająć niż od nas odkupić. Popyt na mieszkania nie słabnie. W zasadzie od dłuższego czasu obserwujemy coraz więcej zainteresowanych kupnem własnego lokum do celów mieszkalnych albo pod wynajem, więc przekształcenie może okazać się korzystnym i dochodowym rozwiązaniem.

W niektórych przypadkach może okazać się, że zmiana przeznaczenia lokalu to bardziej konieczność niż chęć lepszego zarobku. Słabo zlokalizowane nieruchomości użytkowe mogą przełożyć się na niższą wartość lokalu i problemy z jego wynajęciem lub odsprzedażą. Być może jeśli ten sam lokal sprzedamy jako mieszkanie, to nie straci na wartości.

Zdarza się też, że niewprawiony inwestor nieświadomie kupił lokal użytkowy. Wtedy również jednym z rozwiązań może okazać się zmiana przeznaczenia lokalu na mieszkalny.

Zmiana przeznaczenia lokalu – o czym warto wiedzieć??

Jeśli właściciel lokalu niemieszkalnego, który obecnie (nielegalnie) w nim zamieszkuje na pobyt stały, chciałby użytkować swój lokal jako mieszkalny, ma możliwość zmiany przeznaczenia lokalu. Prawo budowlane przewiduje procedurę zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (art. 71 ustawy – Prawo budowlane).

Jeśli zależy nam na zmianie sposobu użytkowania lokalu niemieszkalnego na lokal mieszkalny, warto wczytać się w te przepisy. Same chęci nie wystarczą, a właściciel musi mieć na względzie, że lokal powinien spełniać określone warunki, które pozwolą na jego przekształcenie. Zmiana sposobu użytkowania oznacza dla właściciela dodatkowy koszt w postaci opłaty legalizacyjnej, której wysokość określi nadzór budowlany. Trzeba też pamiętać, by w pierwszej kolejności przeprowadzić procedurę zmiany użytkowania, a potem zabierać się za niezbędne prace budowlane. Przeprowadzenie całego procesu w odwrotnej kolejności może nas sporo kosztować, jeśli zostanie wykryte przez inspekcję. Musimy pamiętać, iż nadzór budowlany może nakazać przywrócenie stanu pierwotnego.

Zwykle największym problemem dokonania zmiany sposobu użytkowania jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Często właśnie z tego powodu deweloper zamiast lokali mieszkalnych buduje lokale niemieszkalne z funkcją wypoczynkową (tzw. Aparthotele). Kolejny problem to wielkość przekształcanego lokalu. Często są to lokale o metrażu poniżej 25 metrów kwadratowych, a jak już wspominałem wcześniej, lokal mieszkalny musi mieć większą powierzchnię.

Właścicieli lokalu niemieszkalnego może też zaskoczyć stawka podatku od nieruchomości, które w przypadku lokali mieszkalnych są dużo niższe. Ministerstwo Finansów określa tylko górną granicę stawek. Samorządy same uchwalają, jakie stawki będą w danym roku obowiązywać na terenie konkretnej gminy.

Gdzie zgłosić zmianę przeznaczenia lokalu?

Zmiana przeznaczenia lokalu powinna zostać zgłoszona do odpowiedniego starostwa lub urzędu miasta na prawach powiatu. Trzeba jednak pamiętać, że zgłoszenie nie może dotyczyć chęci dokonania przeróbek architektonicznych czy sanitarnych. To swego rodzaju oświadczenie o zamiarze zmiany sposobu użytkowania nieruchomości. Powinniśmy w nim określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania lokalu.

Dokumenty, które należy dołączyć do zgłoszenia

Samo zgłoszenie nie wystarczy, żeby zmiana przeznaczenia lokalu mogła dojść do skutku. Wraz z nim należy dostarczyć szereg innych dokumentów:

  • Ekspertyza techniczna wydana przez osobę o odpowiednich uprawnianiach budowlanych,
  • Dokument potwierdzający prawo do lokalu,
  • Warunki zabudowy albo zaświadczenie z gminy o zgodności planowanego sposobu użytkowania z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
  • Zwięzły opis techniczny lokalu,
  • opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania.

Jak widać – wymaganych dokumentów jest sporo a urząd może żądać jeszcze wielu kolejnych. Im szybciej postaramy się o ich zdobycie i dowiezienie do urzędu, tym szybciej uzyskamy zgodę na zmianę przeznaczenia lokalu.

Marcin Kuryło

Polecany artykuły

18 stycznia 2022

YouTube – wystartowaliśmy z cyklem autorskich nagrań!

Począwszy od dziś, w każdy wtorek o godz.: 16:00, na naszym kanale YT będą się ukazywać nagrania ze świata finansów, biznesu, inwestycji, nieruchomości i [...]
Czytaj więcej
24 grudnia 2021

Wesołych Świąt!

Wszystkim inwestującym na rynku nieruchomości – tym obecnym i przyszłym – życzymy wszystkiego co najlepsze z okazji Świąt Bożego Narodzenia. Samych pomyślności, duż[...]
Czytaj więcej
22 grudnia 2021

Horyzont Inwestycji o rynku nieruchomości

Sytuacja na rynku wydaje się być napięta. Ceny rosną, podaż nie nadąża za popytem, mówi się nawet o przegrzaniu rynku i rosnącej bańce. Ile z [...]
Czytaj więcej
6 grudnia 2021

Zarabianie na mieszkaniach – jak zacząć inwestować w nieruchomości?

Zarabianie na mieszkaniach to kusząca opcja. Inwestor lokuje określone środki finansowe, a potem co miesiąc na jego konto wpływa konkretna suma za wynajem. Jednak czy w [...]
Czytaj więcej
1 grudnia 2021

Rząska – kolejna inwestycja Horyzontu Inwestycji na ukończeniu!

Rząska to miejscowość położona niespełna 5 km od Krakowa. To tutaj postawiliśmy kameralne osiedle 6 domów jednorodzinnych. Wielkimi krokami zbliżamy się do zakoń[...]
Czytaj więcej
22 listopada 2021

Ryzyko inwestowania w nieruchomości – jak je zniwelować?

Inwestowanie w nieruchomości to jedna z najpopularniejszych form lokaty zgromadzonego kapitału. Dlaczego? Bo wiąże się z minimalnym ryzykiem i wyróżnia wysoką rentownością. Chociaż jest to [...]
Czytaj więcej