Ziemia jest dobrem ograniczonym. Nie można jej w żaden sposób wyprodukować ani powiększyć i właśnie dlatego inwestowanie w grunty jest jednym z najbezpieczniejszych sposobów na lokowanie kapitału. Mimo wszystko, podobnie jak każda inna inwestycja, obarczone jest ryzykiem. Pojawia się zatem pytanie, jak wybrać działkę i w jaki rodzaj gruntów najlepiej inwestować?

Wybór odpowiedniego gruntu pod inwestycję nie jest wcale tak łatwy, jak mogłoby się z pozoru wydawać. Wymaga nie tylko dogłębnej analizy konkretnej nieruchomości, ale też szeroko zakrojonego rozeznania. Podstawowym źródłem informacji jest sam sprzedawca lub pośrednik, ale warto zasięgnąć języka także u osób, które mieszkają w pobliżu. Nie bez znaczenie jest także księga wieczysta i informacje z MPZP. Łatwo więc zauważyć, że wybór konkretnej działki to dopiero początek drogi.

Inwestowanie w grunty – 3 powody, dla których warto

Najchętniej inwestujemy w to, co od wielu lat przynosi stabilne i pewne zyski, a przy tym jest gwarancją bezpieczeństwa. Czy inwestycje w grunty takie właśnie są? Zdecydowanie tak. Nieruchomości gruntowe to od wielu lat jeden z najlepszych sposobów na pomnażanie swojego kapitału.

Bezpieczeństwo

Ponad połowa Polaków uważa, że najlepszym sposobem zabezpieczenie swojej przyszłości jest posiadanie nieruchomości. Trzeba jednak znaleźć taki sposób na ulokowanie swojego kapitału, aby kryzys ekonomiczny nie spowodował utraty jego wartości. Wśród wielu dostępnych opcji trudno wskazać te, które na przestrzeni lat cieszą się dużym zaufaniem u inwestorów. Dlaczego grunty są w tym względzie wyjątkowe? Ziemia, spośród wszystkich możliwości inwestycyjnych, jest najbardziej odporna na wahania rynkowe. Nieruchomości gruntowne to trwałe, namacalne dobro, które jest zabezpieczeń dla rodziny i mogą dać poczucie bezpieczeństwa zarówno właścicielowi, jak i jego spadkobiercom.

Zysk

Udowodniliśmy już, że nieruchomości gruntowne są bezpieczną formą inwestycji, ale bezpieczeństwo nie zawsze idzie w parze z zyskiem. Co sprawia, że popularność gruntów nie spada i od przynajmniej dekady to najchętniej wybierana forma inwestycji? Spójrzmy na dane z GUS. W czwartym kwartale 2004 roku 1 ha ziemi kosztował blisko 7 tysięcy złotych. W 2005 roku cena urosła do blisko 10 000 zł. W 2010 znów wzrost na 16 000 zł. Dzisiaj jest to ponad 47 000. Tak naprawdę ceny gruntów nie malały od czasów II Wojny Światowej i wszystko wskazuje na to, że ta tendencja się utrzyma. Nic więc dziwnego, że tak wielu inwestorów decyduje się ulokować swój kapitał właśnie w gruntach.

Na przestrzeni ostatnich 12 lat grunty rolne zyskały na wartości aż 617%, przy czym trzeba zaznaczyć, że ich wartość rośnie systematycznie i stabilnie. Specjaliści są zgodni, że ta tendencja utrzyma się jeszcze przez najbliższe kilkadziesiąt lat. Oczywiście, trzeba też raz jeszcze zaznaczyć to, o czym wspominaliśmy na początku artykułu – ziemia jest dobrem ograniczonym, nie da się jej wyprodukować ani sztucznie powiększyć. W efekcie mamy do czynienia z mocno ograniczoną podażą i ciągle rosnącym popytem. Przy okazji utrzymanie gruntów praktycznie nic nas nie kosztuje, co jest zupełnym przeciwieństwem chociażby zakupu domów na wynajem, a podniesienie ich wartości jest jak najbardziej możliwe. Wystarczy zakupić grunty rolne i poddać i odrolnieniu, dodatkowo uzbroić albo sprzedać na mniejsze parcele.

Nieograniczone możliwości

Kawałek ziemi na własność to praktycznie nieograniczone możliwości. Możemy sprzedać je z zyskiem po kilku latach albo podnieść ich wartość poprzez kilka prostych rzeczy. Możemy zbudować dom i oddać go pod wynajem albo sprzedać, wybudować domek rekreacyjny czy pensjonat i wynajmować krótkoterminowo. Możemy przeznaczyć ją pod budowę obiektu, który przeznaczymy na prowadzenie własnego biznesu. Mamy też możliwość wydzierżawienia ziemi albo pozostawienia jej w spadku dzieciom, ułatwiając im tym samym start w dorosłym życiu.

Oczywiste jest, że do tego potrzebujemy odpowiedniego gruntu, który zadecyduje o powodzeniu inwestycji. Poszukiwania można skierować w stronę obszarów turystycznych, ale będzie to miało sens, jeśli planujemy budowę domków rekreacyjnych. Innym kierunkiem może być wybór gruntów usytuowanych w miejscach o dużym potencjale na rozwój, które będzie można przekształcić w działki pod budowę domu. Możliwości jest naprawdę wiele, ale pod warunkiem, że będziemy wybierać mądrze.

Inwestowanie w grunty – rodzaje ziemi

Inwestowanie w grunty nie może odbywać się bez znajomości ich podstawowego podziału. Wszystkie informacje znajdują się w załączniku nr 6 do Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Według obecnych przepisów rozróżnia się 6 rodzajów gruntów:

• działki budowlane,
• działki inwestycyjne,
• działki rekreacyjne,
• działki rolne,
• działki siedliskowe,
• działki leśne.

Najmniej problematycznie – działki budowalne, które w zasadzie są od razu przygotowane do rozpoczęcia budowy domu. Przy okazji są to też najczęściej poszukiwane grunty. Za taką działkę można uzyskać sporo pieniędzy, ale i sporo trzeba wydać na jej zakup. Do tego dochodzi wyczekanie odpowiedniego momentu, który pozwoli sprzedać działkę z zadowalającą marżą.

Trochę bardziej pracochłonne, ale równie dochodowe – często nawet bardziej niż działki budowalne – są grunty rolne. Inwestor kupuje ziemię rolną, która jest znacznie tańsza niż działki budowlane, a następnie poddaje ją odrolnieniu, czyli przekształceniu działki rolnej na budowlaną. Oczywiście wymaga to więcej pracy, bo już sama zmiana przeznaczenia działki wymaga czasu, a do tego dochodzi jeszcze przygotowanie jej pod budowę, ale zyski są zdecydowanie warte zachodu.

Kolejnym bardzo popularnym sposobem jest zakup dużej działki, którą następnie dzieli się na mniejsze parcele i sprzedaje osobno. Łączna cena sprzedaży poszczególnych działek jest wyższa niż początkowa cena zakupu. Tu warto dopowiedzieć, że dobrze jest zadbać o dodatkowe uzbrojenie każdej pojedynczej działki w prąd, wodę i kanalizację, jak również zadbać o dostęp do drogi publicznej.

Innym pomysłem może być zakup gruntu, na którym postawimy obiekt przynoszący zysk. Niekoniecznie musi to być zakład przemysłowy, pod który notabene trzeba znaleźć działkę inwestycyjną. Świetnie sprawdzają się działki rekreacyjne, na których można wybudować pensjonat albo małe domki letniskowe, które przeznaczymy pod wynajem.

Dobra lokalizacja to dobra inwestycja

Eksperci z rynku nieruchomości są zgodni, że dobra lokalizacja ma największe znaczenie w kwestii zysku z ziemi. Teoretycznie może się wydawać, że lokalizacja jest szczególnie istotna w przypadku działek rekreacyjnych, a im bliżej atrakcji turystycznych się znajduje, tym więcej chętnych. To jak najbardziej poprawne założenie, ale nie dotyczy wyłącznie działek rekreacyjnych i odnosi się do każdego rodzaju gruntu. Żeby jednak móc określić, jaka będzie ta dobra lokalizacja, najpierw trzeba skupić się na tym, w jaki sposób chcemy zarobić na kupnie danego gruntu.

Przedstawiając to na przykładach:

• bardzo dużym potencjałem inwestycyjnym będzie działka położona nad morzem, w górach, w malowniczej miejscowości nieopodal ciekawej atrakcji, o ile planujesz wykorzystać turystyczne aspekty danego kawałka ziemi;
• zakup działki na obrzeżach miasta jest świetnym pomysłem, o ile planujesz odsprzedać ją z założeniem, że ktoś na niej zamieszka;
• działki w bliskim sąsiedztwie zagospodarowanego komercyjnego terenu będą dobrą inwestycją, jeśli sprzedasz je pod budowę np. dużej sieci handlowej.

Na powyższych przykładach łatwo zauważyć, że dobra lokalizacja za każdym razem oznacza coś innego. Natomiast, wspólnym elementem dla każdego gruntu, który czyni lokalizację atrakcyjną, jest łatwy dojazd do nieruchomości.

Gdzie szukać gruntów?

Najbardziej oczywistym i popularnym źródłem jest internet. W zasadzie każdego dnia pojawiają się nowe oferty, więc wybór teoretycznie jest ogromny, ale czy znalezienie ziemi będzie proste? Rzetelna analiza oferty to klucz do sukcesu. Niejednokrotnie pojawiają się ogłoszenia z jednego rejonu, gdzie cena działek jest podejrzanie niska, a to może sugerować problematyczną okolicę. Zdarzają się też grunty, które od bardzo długiego czasu są wystawione na sprzedaż, co może sugerować nieuregulowany status prawny. Czasem też pojawia się kilkadziesiąt ofert jednocześnie, co z kolei może sugerować uciążliwą inwestycję. Dlatego właśnie tak istotna jest analiza każdego ogłoszenia. Być może nie uda się w ten sposób wyeliminować wszystkich kłopotliwych gruntów, ale na pewno w ten sposób na starcie odrzucimy te, które przyniosą więcej problemów niż zysku.

Internet to nie jedyne źródło wiedzy. Trzeba pamiętać, że grunty są często w posiadaniu osób starszych, którym z wirtualnym światem niekoniecznie jest po drodze. Lokalne ogłoszenia zamieszczone w gazetach czy zwykła rozmowa z mieszkańcami może okazać się świetnym sposobem na znalezienie ziemi. Przy tej okazji mamy również możliwość zapoznania się z okolicą.

Zanim zapadnie decyzja o zakupie, koniecznie trzeba osobiście zobaczyć działkę. Tak naprawdę żadnych nieruchomości nie powinno się kupować bez wcześniej oględzin, ale gruntów w szczególności. O ile w przypadku domów np. od dewelopera mniej więcej wiemy, czego należy się spodziewać i potencjalnych pułapek jest znacznie mniej, tak grunty trzeba po prostu obejrzeć. Bo niby jak inaczej ocenić stan drogi dojazdowej, sprawdzić nierówności i dowiedzieć się, czy po deszczu nie stoi na działce woda? Teoretycznie możemy zaufać sprzedawcy, ale czy powinniśmy ryzykować swoimi środkami wierząc mu na słowo? Oczywiście, że nie. Oględzin najlepiej dokonać, kiedy aura pogoda nie sprzyja, czyli wiosną lub jesienią. Wysoka trawa czy śnieg są w stanie ukryć pewnie wady nieruchomości gruntownej.

Inwestowanie w grunty – na co uważać?

Inwestowanie w grunty to świetny sposób na ulokowanie kapitału, ale jak każda inna inwestycja – jest obarczona ryzykiem. Na to ryzyko szczególnie narażenie są początkujący inwestorzy, którzy często nie wiedzą, gdzie może tkwić przysłowiowy haczyk. Dokonanie nieprzemyślanego zakupu w najlepszym razie poskutkuje zamrożeniem pieniędzy, a w najgorszym poniesienie start. O czym warto pamiętać przed dokonaniem zakupu?

Pierwszą, a zarazem bardzo ważną, kwestią jest status prawny działki. Musimy zorientować się, czy grunt nie jest obarczony długami i czy nie ciąży na nim służebność. Trzeba też wiedzieć, czy ktoś nie zawarł już umowy przedwstępnej, czy grunt stanowi prawo własności, a może jest w użytkowaniu wieczystym. Znajomość tych kwestii pozwoli uniknąć wielu problemów, jakie mogłoby wyniknąć podczas sprzedaży działki.

Koniecznie też trzeb zajrzeć do MPZP (Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego). To tam znajdują się informacje odnośnie kierunku zagospodarowania przestrzennego w okolicy i status gruntu. Oprócz tego koniecznie zwróćmy uwagę na to, czy działkę da się zagospodarować w zaplanowany przez nas sposób i czy w pobliżu nie powstaną w nadchodzących latach obiekty, które mogą podnieść lub obniżyć wartość.

Przed zakupem trzeba też zorientować się, czy będziemy mieli dostęp do kluczowych mediów. O wodę, gaz, energię elektryczną i dostęp do systemu pochłaniania ścieków możemy zadbać samodzielnie, ale uzyskanie niezbędnych pozwoleń jest zadaniem czasochłonnym i niekoniecznie każdy inwestor chce na to poświęcać swoje środki. O ile koszt zakupu jest niski i mamy ochotę zając się tym samodzielnie, nic nie stoi na przeszkodzie, aby zdecydować się na taką nieruchomość. Warto jednak wiedzieć o wszystkim jeszcze przed zakupem, aby przykro się nie rozczarować.

Dobra inwestycja w grunty jest w stanie przynieść spore zyski, trzeba jednak wiedzieć, jak wybierać działkę, gdzie najlepiej jej szukać i na co uważać. Inwestycje w grunty są znacznie trudniejsze niż zakup mieszkania w mieście. Nie dostaniemy kolorowego folderu, w którym znajdziemy wszystkie niezbędne informacje, często też kupuje się ziemię oddaloną od miejsca naszego zamieszkania, a tym samym nie mamy tak dużej wiedzy o okolicy. Można wskazać bardzo wiele czynników, które decydują o powodzeniu inwestycji. To powoduje pewne zagrożenia, ale też daje szansę na duży zwrot.

Michał Chimko