26 lutego 2021
Porady

Zarabiaj na nieruchomościach, czyli dlaczego nie zawsze najwięcej zarabia się na tych najtaniej kupionych?

Zarabiaj na nieruchomościach, czyli sprzedawaj z zyskiem – kierując się tą zasadą, początkujący inwestor może ulec pokusie zakupu nieruchomości tylko z powodu bardzo atrakcyjnej ceny. Ta jednak z czegoś wynika. Być może mieszkanie wymaga generalnego remontu, jest położone w mało popularnej lokalizacji, lub na najmniej funkcjonalnej kondygnacji budynku? Tym, co wyróżnia dobrych inwestorów, jest zrozumienie tego, co jest okazją, a co nią nie jest. Cena – owszem, jest bardzo istotna, ale do inwestowania w nieruchomości trzeba podejść kompleksowo.

Wielu początkujących inwestorów działa w ramach z góry określonego budżetu i inwestuje tylko w to, na co ich stać. Niemniej wybór nieruchomości tylko dlatego, że jest najtańsza, jest bardzo rzadko najmądrzejszym posunięciem. Inwestowanie w nieruchomości to biznes jak każdy inny: aby odnieść sukces, potrzebna jest wiedza, planowanie i spryt. Powszechne błędy, popełniane przez początkujących inwestorów, to niedocenianie czasu lub pieniędzy, których projekt będzie wymagał. W biznesie takim, jak inwestowanie w nieruchomości, cierpliwość i rozsądek są szczególnie ważne. Dlatego zarabiaj na nieruchomościach, biorąc pod uwagę oba te aspekty.

Ile zapłacić za nieruchomość, aby na niej zarobić?

Zarabiaj na nieruchomościach, działając tak, aby ograniczyć ryzyko finansowe i zmaksymalizować potencjał zwrotu. Mówiąc prościej, nie płać zbyt dużo za nieruchomość (wiedząc, ile jest warta) i upewnij się, że przed zakupem wiesz również, ile będą kosztować niezbędne naprawy lub ulepszenia. Mając te informacje, możesz obliczyć idealną cenę zakupu. W nieruchomościach istnieje zasada after-repair value (ARV), która stanowi, że inwestor powinien zapłacić nie więcej niż 75%-80% wartości posprzedażowej nieruchomości pomniejszonej o niezbędne naprawy. ARV jest więc tym, ile wart jest dom po remoncie. Powiedzmy na przykład, że mieszkania w świetnym stanie, w atrakcyjnej okolicy, kosztują 500 000 zł. Aby obliczyć, ile możesz zapłacić za mieszkanie do remontu w tej samej lokalizacji, obniż cenę o jedną czwartą lub jedną piątą, np. 80% z 500 000 zł = 400 000 zł. Następnie odejmij koszt remontu. Przyjmijmy, że wyniesie on 60 000 zł, czyli 400 000 zł – 60 000 zł = 340 000 zł. To mniej więcej tyle, ile powinieneś zapłacić, aby następnie sprzedać tę nieruchomość z zyskiem. Zarabiaj na nieruchomościach, mając na uwadze tę zasadę i zachowaj dyscyplinę, aby być bardzo selektywnym, jeśli chodzi o zakup nieruchomości wymagających remontu.

Przykład inwestycji z Wrocławia

Kupiliśmy kiedyś mieszkanie we Wrocławiu. Około 40 m2 w nowym budownictwie – blok miał ok. 4-5 lat. Zaraz obok znajdował się parking, miejsca postojowe były także w garażu podziemnym. Właściciel kupił mieszkanie od dewelopera. Użytkował je kilka lat, po czym postanowił sprzedać, za cenę nieco wyższą, niż sam je kupił. Po negocjacjach udało nam się kupić to mieszkanie w cenie zbliżonej do tej, jaka obowiązywała na rynku deweloperskim kilka lat wcześniej, czyli za mniej więcej tyle, za ile nabył je dotychczasowy właściciel. Mieliśmy świadomość, że przez ten okres ceny nieruchomości znacznie poszły w górę. W związku z tym, uzyskaliśmy swoją marżę. Ponieważ mieszkanie nie było w zasadzie w ogóle zniszczone, inwestując 10 tys. zł nadaliśmy mu nowy blask. Odświeżyliśmy je, zrobiliśmy kilka drobnych napraw, zastąpiliśmy część mebli nowymi. Uzyskaliśmy na tym mieszkaniu bardzo zadowalający zysk – około 100 tys. zł, za dwa tygodnie pracy.

Zarabiaj na nieruchomościach z głową

Jaki wniosek płynie z przedstawionego wyżej przykładu? Zarabiaj na nieruchomościach nie oznacza kupuj jak najtańsze mieszkania, w złym stanie, czy w kiepskiej lokalizacji. Często trzeba się wtedy bardziej napracować i wydać więcej pieniędzy na remont, a sprzedaż może potrwać dłużej. Wystarczy kupić nieruchomość trochę drożej, ale mniej w nią zainwestować. Nie musimy zawsze robić generalnego remontu. Jeśli ktoś chce szybko sprzedać gotowe mieszkanie poniżej ceny rynkowej, wystarczy je dostosować pod rynek – dać klientom taki produkt, jakiego oczekują. Jeśli jest to kamienica, dobrym pomysłem jest zadbanie o sztukaterie, zastosowanie różnych zabiegów, które podkreślą charakterystyczny styl takiej nieruchomości. Apartamentowiec będzie potrzebował innego wykończenia. Czasami mieszkanie wymaga tylko kosmetycznych zmian, takich jak nowe szafki, czy blaty, by zyskać zupełnie nowy blask.

Paweł Kuczera

Polecany artykuły

14 września 2022

Jak być agentem nieruchomości w trudnych czasach?

Gościem Pawła Kuczery jest odnoszący sukcesy agent nieruchomości, specjalizujący się w sprzedaży apartamentów premium. Jak to robi? Dostosowuje i wdraża różnego [...]
Czytaj więcej
24 sierpnia 2022

Spółka jawna w pigułce

Spółka jawna – oto bohaterka najnowszego odcinka z serii Horyzont Inwestycji, w którym Paweł Kuczera gości duet prawno-podatkowy. Ekspertki – dr Monika Mucha i Marzena Zdyrko-Woź[...]
Czytaj więcej
18 sierpnia 2022

4 edycja Wielkiej Wymiany Kontaktów – musisz tam być!

Bez względu na to, gdzie mieszkacie, czym się zajmujecie lub jaki jest wasz styl życia, to wydarzenie jest dla Was! Kolejna – 4 edycja Wielkiej Wymiany Kontaktów – odbędzie [...]
Czytaj więcej
14 sierpnia 2022

Spółka komandytowa i komandytowo-akcyjna – co warto o nich wiedzieć?

W kolejnym odcinku serii poza Horyzontem, w którym Paweł Kuczera gości duet prawno-podatkowy w składzie dr Monika Mucha i Marzena Zdyrko-Woźniak, odkrywamy tajniki funkcjonowania [...]
Czytaj więcej
28 lipca 2022

Co dalej z naszymi pieniędzmi?

Od dłuższego czasu tematem numer jeden publicznych debat jest inflacja. Jednak polityczni spin doktorzy zamiast konkretów na temat tego jak w walczyć z tym niekorzystnym zjawiskiem, skierowali [...]
Czytaj więcej
22 lipca 2022

Spółka z o.o. – dlaczego warto ją założyć?

O tym, że nieznajomość prawa szkodzi – w tym prawa podatkowego – przekonał się już niejeden przedsiębiorca. Jak odnaleźć się w gąszczu zawiłych sformułowań i niejasnych wytycznych, tak [...]
Czytaj więcej