Zarabiaj na nieruchomościach, czyli sprzedawaj z zyskiem – kierując się tą zasadą, początkujący inwestor może ulec pokusie zakupu nieruchomości tylko z powodu bardzo atrakcyjnej ceny. Ta jednak z czegoś wynika. Być może mieszkanie wymaga generalnego remontu, jest położone w mało popularnej lokalizacji, lub na najmniej funkcjonalnej kondygnacji budynku? Tym, co wyróżnia dobrych inwestorów, jest zrozumienie tego, co jest okazją, a co nią nie jest. Cena – owszem, jest bardzo istotna, ale do inwestowania w nieruchomości trzeba podejść kompleksowo.
Wielu początkujących inwestorów działa w ramach z góry określonego budżetu i inwestuje tylko w to, na co ich stać. Niemniej wybór nieruchomości tylko dlatego, że jest najtańsza, jest bardzo rzadko najmądrzejszym posunięciem. Inwestowanie w nieruchomości to biznes jak każdy inny: aby odnieść sukces, potrzebna jest wiedza, planowanie i spryt. Powszechne błędy, popełniane przez początkujących inwestorów, to niedocenianie czasu lub pieniędzy, których projekt będzie wymagał. W biznesie takim, jak inwestowanie w nieruchomości, cierpliwość i rozsądek są szczególnie ważne. Dlatego zarabiaj na nieruchomościach, biorąc pod uwagę oba te aspekty.
Ile zapłacić za nieruchomość, aby na niej zarobić?
Zarabiaj na nieruchomościach, działając tak, aby ograniczyć ryzyko finansowe i zmaksymalizować potencjał zwrotu. Mówiąc prościej, nie płać zbyt dużo za nieruchomość (wiedząc, ile jest warta) i upewnij się, że przed zakupem wiesz również, ile będą kosztować niezbędne naprawy lub ulepszenia. Mając te informacje, możesz obliczyć idealną cenę zakupu. W nieruchomościach istnieje zasada after-repair value (ARV), która stanowi, że inwestor powinien zapłacić nie więcej niż 75%-80% wartości posprzedażowej nieruchomości pomniejszonej o niezbędne naprawy. ARV jest więc tym, ile wart jest dom po remoncie. Powiedzmy na przykład, że mieszkania w świetnym stanie, w atrakcyjnej okolicy, kosztują 500 000 zł. Aby obliczyć, ile możesz zapłacić za mieszkanie do remontu w tej samej lokalizacji, obniż cenę o jedną czwartą lub jedną piątą, np. 80% z 500 000 zł = 400 000 zł. Następnie odejmij koszt remontu. Przyjmijmy, że wyniesie on 60 000 zł, czyli 400 000 zł – 60 000 zł = 340 000 zł. To mniej więcej tyle, ile powinieneś zapłacić, aby następnie sprzedać tę nieruchomość z zyskiem. Zarabiaj na nieruchomościach, mając na uwadze tę zasadę i zachowaj dyscyplinę, aby być bardzo selektywnym, jeśli chodzi o zakup nieruchomości wymagających remontu.
Przykład inwestycji z Wrocławia
Kupiliśmy kiedyś mieszkanie we Wrocławiu. Około 40 m2 w nowym budownictwie – blok miał ok. 4-5 lat. Zaraz obok znajdował się parking, miejsca postojowe były także w garażu podziemnym. Właściciel kupił mieszkanie od dewelopera. Użytkował je kilka lat, po czym postanowił sprzedać, za cenę nieco wyższą, niż sam je kupił. Po negocjacjach udało nam się kupić to mieszkanie w cenie zbliżonej do tej, jaka obowiązywała na rynku deweloperskim kilka lat wcześniej, czyli za mniej więcej tyle, za ile nabył je dotychczasowy właściciel. Mieliśmy świadomość, że przez ten okres ceny nieruchomości znacznie poszły w górę. W związku z tym, uzyskaliśmy swoją marżę. Ponieważ mieszkanie nie było w zasadzie w ogóle zniszczone, inwestując 10 tys. zł nadaliśmy mu nowy blask. Odświeżyliśmy je, zrobiliśmy kilka drobnych napraw, zastąpiliśmy część mebli nowymi. Uzyskaliśmy na tym mieszkaniu bardzo zadowalający zysk – około 100 tys. zł, za dwa tygodnie pracy.
Zarabiaj na nieruchomościach z głową
Jaki wniosek płynie z przedstawionego wyżej przykładu? Zarabiaj na nieruchomościach nie oznacza kupuj jak najtańsze mieszkania, w złym stanie, czy w kiepskiej lokalizacji. Często trzeba się wtedy bardziej napracować i wydać więcej pieniędzy na remont, a sprzedaż może potrwać dłużej. Wystarczy kupić nieruchomość trochę drożej, ale mniej w nią zainwestować. Nie musimy zawsze robić generalnego remontu. Jeśli ktoś chce szybko sprzedać gotowe mieszkanie poniżej ceny rynkowej, wystarczy je dostosować pod rynek – dać klientom taki produkt, jakiego oczekują. Jeśli jest to kamienica, dobrym pomysłem jest zadbanie o sztukaterie, zastosowanie różnych zabiegów, które podkreślą charakterystyczny styl takiej nieruchomości. Apartamentowiec będzie potrzebował innego wykończenia. Czasami mieszkanie wymaga tylko kosmetycznych zmian, takich jak nowe szafki, czy blaty, by zyskać zupełnie nowy blask.
Paweł Kuczera