18 stycznia 2021
Case study

Moja najlepsza inwestycja w nieruchomości – 3 historie 3 ekspertów

Każda inwestycja w nieruchomości jest inna niż pozostałe. Każda też jest na swój sposób ciekawa. Jednak tylko niektóre szczególnie zapadają w pamięć. I to, jak okazuje,  z zupełnie różnych powodów. Flipy, gotowce inwestycyjne – z każdą transakcją wiążą się inne wyzwania. Każdy ze wspólników tworzących spółkę Horyzont Inwestycji może się podzielić wieloma ciekawymi historiami. Dzisiaj tymi pod tytułem „Moja najlepsza inwestycja w nieruchomości”. 

Najlepsza inwestycja w nieruchomości oczami Pawła

Inwestycja w nieruchomości wymaga kontaktu z ludźmi, często z właścicielami sprzedawanych mieszkań. Jedno z takich spotkań szczególnie utkwiło mi w pamięci. Znaleźliśmy mieszkanie na sprzedaż w centrum Krakowa. 50 m2 w typie open space, czyli jedna duża przestrzeń z oddzielną kuchnią, do tego łazienka, balkon, plus miejsce parkingowe na dole. Mieszkanie znajdowało się w przyjemnym dla oka apartamentowcu i wymagało w zasadzie tylko odświeżenia. Podpisaliśmy umowę przedwstępną z obecnymi właścicielami i ustaliliśmy termin podpisanie aktu końcowego na za dwa tygodnie. Zdecydowaliśmy się na takie rozwiązanie, ponieważ w księdze wieczystej widniała jeszcze hipoteka na 40 tys. zł spłaty. Umówiliśmy się z właścicielami, że w ciągu tych dwóch tygodni możemy już wejść do mieszkania i zacząć robić remont. W zasadzie, tak jak wspomniałem, trzeba je było je tylko odświeżyć. Po podpisaniu umowy przedwstępnej dostaliśmy klucze i nasza ekipa przystąpiła do pracy. W tym czasie właściciel mieszkania miał wyczyścić hipotekę i złożyć nam do aktu końcowego promesę, w której zobowiązuje się, że zadłużenie, które widnieje w księdze wieczystej, zostanie przez niego spłacone. 

Najlepsza inwestycja w nieruchomości – 90 tys. zł w 2 tygodnie

W trakcie tych dwóch tygodni odświeżyliśmy mieszkanie. Inwestycja w nieruchomości to także umiejętność dostrzeżenia jej potencjału. My przede wszystkim zmieniliśmy układ mieszkania, wydzielając osobną sypialnię. Odnowiliśmy kuchnię. Wnętrza nabrały elegancji i stały się bardziej nowoczesne. Zrobiliśmy m.in. trójwymiarowe sztukaterie i udoskonaliliśmy, zgodnie z najnowszymi trendami, przestarzałe rozwiązania. Poprowadziliśmy dodatkową elektrykę, przygotowaliśmy miejsce pod telewizor. Lifting przeszła też łazienka. W sumie zainwestowaliśmy ok. 30 tys. zł. W tej kwocie, oprócz wysokiej jakości materiałów, kupiliśmy także elegancką sofę. Po dwóch tygodniach przystąpiliśmy do aktu i zapłaciliśmy pozostałą sumę. Następnie pojechaliśmy z byłym właścicielem do mieszkania, by nam je wydał. Chociaż wiedział, że przez ostatnie dni w mieszkaniu działała ekipa remontowa, kompletnie nie spodziewał się tego, co tam zastanie. Gdy wszedł do środka, miał łzy w oczach. Zapytał, czy może zrobić zdjęcia, by pokazać żonie, jak mieszkanie wygląda teraz. Do tej pory nie potrafił sobie wyobrazić, jak można zamienić kwadratową przestrzeń w przytulny apartament w centrum Krakowa. A w dodatku zrobić to w dwa tygodnie. Jeszcze tego samego dnia, kiedy odebraliśmy mieszkanie, ok. godz. 22.00 wystawiliśmy je na sprzedaż. Nie minęło nawet 12 godzin i się sprzedało. Dokładnie o godz. 8.00 następnego dnia, w dodatku za gotówkę. Cała inwestycja trwała dwa tygodnie i kilka dni. Zarobiliśmy na tej transakcji ok. 90 tys. zł. 

Najlepsza inwestycja w nieruchomości według Marcina

Jedna najlepsza inwestycja w nieruchomości? Było ich kilka. Dlatego łatwiej mi będzie opowiedzieć o tej najciekawszej, a jednocześnie jednej z najlepszych. To jedna z tych transakcji, kiedy przydaje się żyłka handlowca, a tę mam niewątpliwie, gdyż prawie pół życia spędziłem jako szef firm zajmujących się handlem. Mieszkanie znajdowało się przy ul. Bałuckiego we Wrocławiu. Chcieliśmy je kupić z uwagi na duży metraż, by przerobić je na 4 mikro kawalerki i sprzedać jako gotowca inwestycyjnego. Wyjściowo mieszkanie składało się z 3 dużych pokoi, kuchni, łazienki i dosyć dużego korytarza. Było w fatalnym stanie. Sama kamienica, ponad stulenia, też w nienajlepszym. Wszędzie było brudno, nawet na klatce i korytarzach. Jednak cena tego mieszkania była na tyle niska – ok. 4,2 tys. zł za m2, że się na nie zdecydowaliśmy. Po zakupie nasz entuzjazm nieco opadł. Zastanawialiśmy się, jak je dalej sprzedać. Co ma stanowić o jego atrakcyjności? Postanowiliśmy je wystawić w bardzo dobrej cenie 5,2 tys. zł za metr kwadratowy, a dodam, że nie ma takich cen we Wrocławiu, i zarobić ok. 80 tys. zł. Takie były pierwotne założenia. 

Inwestycja w nieruchomości wymagająca kreatywności

Wszyscy potencjalni kupujący zaraz po wejściu do mieszkania odwracali się na pięcie i wychodzili. Ogrom pracy, który trzeba było włożyć w to mieszkanie, przerażał. W sprzedaży nie pomagała też obskurna klatka, wręcz błagająca o remont. Postanowiliśmy, że przede wszystkim musimy ją uprzątnąć. Wyrzucić śmieci i usunąć ślady obecności koneserów niskobudżetowych trunków, którzy upodobali sobie to miejsce do wspólnych degustacji. Co więcej, doszliśmy z nimi do porozumienia, aby nie kręcili się po klatce, podczas gdy w mieszkaniu mają się pojawić potencjalni nabywcy. Dzięki myciu ścian specjalnymi środkami, udało nam się nawet przywrócić w klatce świeży zapach. Podjęliśmy także decyzję, że prezentacje mieszkania będziemy robić tylko w nocy i oświetlać je tylko latarką, tłumacząc to awarią prądu. Uznaliśmy także, że cena, którą zaproponowaliśmy, może być odbierana jako rażąco niska, przez co cała transakcja może się wydawać „podejrzana”. Podnieśliśmy więc cenę do prawie 6 tys. zł za m2, co dałoby nam zysk na poziomie 140 tys. zł. Już podczas drugiej nocnej prezentacji okazało się, że nasza strategia była słuszna. Z racji na potencjał mieszkania, na zakup zdecydował się Włoch. Jestem przekonany, że ze względu na lokalizację ta inwestycje daje mu dużą stopę zwrotu. Dla nas również była to jedna z najlepszych, choć jednocześnie najbardziej wymagających inwestycji, wśród dotychczas zrealizowanych flipów. 

Najlepsza inwestycja w nieruchomości zdaniem Michała

Rynek nieruchomości może zachwycać, ale nie może zaskakiwać. Jeśli masz wiedzę, wynikającą z doświadczenia, zaczynasz doceniać nie tylko walory finansowe, jakie niesie ze sobą inwestycja w nieruchomości. Na pewnym etapie stało się dla mnie zabawą, hobby. Moje coraz większe doświadczenie powodowało, że czułem się coraz silniejszy i coraz pewniej sobie radziłem na polu negocjacji. Wrocław, ul. Zaolziańska – to tutaj w maju 2019 r. rozpoczęła się historia pewnego zakupu i pewnego zysku. Wówczas złożyłem pierwszą wizytę w mieszkaniu, którego lokalizację najlepiej opisuje jedno słowo – „petarda” Mieszkanie o powierzchni 70 m2 składało się z 2 pokoi, jasnej kuchni i łazienki do kapitalnego remontu. Właściciele mieszkania, małżeństwo, podali cenę wywoławczą 465.000 zł. To była dobra cena za to mieszkanie. Może o 10.000 zł za wysoka, ale ja wiedziałem, że Ci ludzie tego mieszkania nie sprzedadzą – w tej, ani w dużo niższej cenie. Zaproponowałem, że kupię je za 375.000 zł, bo tylko tyle mam. Właściciele nie przystali na moją propozycję, mimo to, wychodząc powiedziałem – „do zobaczenia”. W odpowiedzi usłyszałem, że raczej nie w sprawie sprzedaży. Moje słowa okazały się jednak prorocze, bo w listopadzie 2019 roku jednak zobaczyliśmy się ponownie i to u notariusza, by sfinalizować zakup mieszkania za kwotę 380.000 zł. Dwa tygodnie później sprzedaliśmy je za 452.000 zł. Dodatkowo, za pieniądze inwestora, zrobiliśmy remont. Następnie wynajęliśmy to mieszkanie i do dnia dzisiejszego właściciel ma z niego 4200 zł miesięcznie zysku, co daje mu zwrot z inwestycji na poziomie ponad 10% w skali roku. 

Doświadczenie – słowo klucz

Dlaczego uważam, że to była najlepsza inwestycja w nieruchomości i dlaczego nie wymieniam tej, na której zarobiłem najwięcej? Kiedy zdobywasz coraz większe doświadczenie w biznesie, a do tego robisz go z pasją, angażujesz się bardziej w takie przedsięwzięcia, które na pewno przyniosą duży albo bardzo duży zysk, a odpuszczasz te, które są mniej intratne. Na tej nieruchomości od samego początku – od pierwszych negocjacji poprzez zakup, remont, wynajem i sprzedaż inwestorowi pasywnemu – każdy etap rozkładałem na czynniki pierwsze. Analizowałem zachowania sprzedających, ich ruchy związane z ceną, starałem się być na bieżąco z tym, ilu ludzi ogląda ich mieszkanie. Następnie byłem zaangażowany w przygotowanie dokumentów, wykreślenie hipotek, sprzedaż mieszkania na podstawie pomysłu. Później przyszedł czas na przygotowanie kosztorysu remontu i wyliczeń dotyczących opłacalności inwestycji dla inwestora pasywnego. Po zrealizowaniu remontu w oparciu o skalkulowany budżet, pozostał wybór wariantu wynajmu. Ostatecznie najbardziej się opłacało wynająć mieszkanie dla pracowników. Ten model z powodzeniem funkcjonuje tam do dziś.

Paweł Kuczera, Marcin Kuryło, Michał Chimko

Polecany artykuły

14 września 2022

Jak być agentem nieruchomości w trudnych czasach?

Gościem Pawła Kuczery jest odnoszący sukcesy agent nieruchomości, specjalizujący się w sprzedaży apartamentów premium. Jak to robi? Dostosowuje i wdraża różnego [...]
Czytaj więcej
24 sierpnia 2022

Spółka jawna w pigułce

Spółka jawna – oto bohaterka najnowszego odcinka z serii Horyzont Inwestycji, w którym Paweł Kuczera gości duet prawno-podatkowy. Ekspertki – dr Monika Mucha i Marzena Zdyrko-Woź[...]
Czytaj więcej
18 sierpnia 2022

4 edycja Wielkiej Wymiany Kontaktów – musisz tam być!

Bez względu na to, gdzie mieszkacie, czym się zajmujecie lub jaki jest wasz styl życia, to wydarzenie jest dla Was! Kolejna – 4 edycja Wielkiej Wymiany Kontaktów – odbędzie [...]
Czytaj więcej
14 sierpnia 2022

Spółka komandytowa i komandytowo-akcyjna – co warto o nich wiedzieć?

W kolejnym odcinku serii poza Horyzontem, w którym Paweł Kuczera gości duet prawno-podatkowy w składzie dr Monika Mucha i Marzena Zdyrko-Woźniak, odkrywamy tajniki funkcjonowania [...]
Czytaj więcej
28 lipca 2022

Co dalej z naszymi pieniędzmi?

Od dłuższego czasu tematem numer jeden publicznych debat jest inflacja. Jednak polityczni spin doktorzy zamiast konkretów na temat tego jak w walczyć z tym niekorzystnym zjawiskiem, skierowali [...]
Czytaj więcej
22 lipca 2022

Spółka z o.o. – dlaczego warto ją założyć?

O tym, że nieznajomość prawa szkodzi – w tym prawa podatkowego – przekonał się już niejeden przedsiębiorca. Jak odnaleźć się w gąszczu zawiłych sformułowań i niejasnych wytycznych, tak [...]
Czytaj więcej