Mogłoby się wydawać, że handel nieruchomościami, które wymagają remontu, to nic skomplikowanego. Kupujemy mieszkanie, wykonujemy remont i sprzedajemy z zyskiem – ot, cała filozofia. W praktyce sprawa może się skomplikować, jeśli remont lokalu przekracza 30% wartości nieruchomości. Podatek VAT a remont przekraczający 30% nieruchomości – o czym trzeba wiedzieć, aby nie być zaskoczonym w momencie sprzedaży?
Kwestia opodatkowania nieruchomości dotyczy przede wszystkim lokalów, które pochodzą z rynku wtórnego. Czy mieszkanie, którego remont wyniósł 30% i więcej wartości nieruchomości wiąże się z innym opodatkowaniem? I tak, i nie, bowiem wiele zależy od tego, czy jest to środek trwały. Zdarza się, że księgowi wprowadzają inwestorów w błąd, twierdząc, że nie sposób uniknąć opodatkowania. W dzisiejszym artykule szczegółowo omówimy zależności zachodzące pomiędzy remontem mieszkania, formą sprzedaży i opodatkowaniem.
Czym są środki trwałe?
Chcąc rozmawiać o kwestiach podatkowych przy remoncie mieszkania, który wynosi 30% (lub więcej) wartości nieruchomości, najpierw trzeba zrozumieć, czym tak naprawdę są środki trwałe. Pełne wyjaśnienie znajdziemy w art. 22a ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W prostych słowach środki trwałe można opisać jako rzeczy będące składnikiem majątku, które są własnością lub współwłasnością przedsiębiorcy. Ich wartość musi przekraczać 10.000 złotych. Co więcej, muszą to być rzeczy, które faktycznie są wykorzystywane do prowadzenia działalności przez okres nie krótszy niż jeden rok. Do środków trwałych można zaliczyć nieruchomości, grunty, maszyny, urządzenia i środki transportu.
Ulepszenie a środki trwałe
Nabyte na rynku wtórnym lokale, będące środkami trwałymi, mogą zostać ulepszone. Dotyczy to także zakupu mieszkań z rynku wtórnego. Lokal, którego remont przekroczył 30% wartości nieruchomości, a jednocześnie jest środkiem trwałym dla przedsiębiorcy, będzie wymagał opodatkowania. Wtedy faktycznie wydatki na remont większe niż 30% wartości nieruchomości będą stanowiły tzw. ulepszenie środka trwałego. W momencie sprzedaży, która będzie miała miejsce w okresie krótszym niż dwa lata od czasu oddania obiektu po remoncie, trzeba będzie przy sprzedaży doliczyć VAT. Dla lokalu mieszkalnego jest to 8%, dla lokalu użytkowego – 23%.
Teoretycznie mogłoby się wydawać, że to sytuacja, której nie da się przeskoczyć i w żaden sposób obejść. Tymczasem doświadczeni inwestorzy doskonale zdają sobie sprawę z pewnego szczegółu – i wcale nie chodzi o unikanie opodatkowania, a regulacje prawne, o których warto wiedzieć.
Towary handlowe nie są środkami trwałymi
Zastanówmy się przez chwilę, czy nieruchomość dla inwestora będzie środkiem trwałym? W świetle definicji, którą przedstawiliśmy wcześniej i w kontekście inwestycji ogólnie, nieruchomość nie staje się środkiem trwałym, a towarem handlowym. Jeśli działalność przedsiębiorcy opera się na kupnie i sprzedaży nieruchomości, nie można mówić o środkach trwałych. I to całkowicie zmienia postać rzeczy, ponieważ lokale mieszkalne nabyte na rynku wtórnym pozwalają skorzystać ze zwolnienia VAT, nawet jeśli remont przekroczył 30% wartości nieruchomości, ponieważ zostały nabyte wyłącznie w celu sprzedaży po przeprowadzeniu niezbędnych prac remontowych.
Sprzedaż przez przedsiębiorcę mieszkań po remoncie może zostać objęta zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Zwolnienie dotyczy nie tylko mieszkań, ale i zbywanego wraz z nimi udziału w gruncie bądź w prawie jego wieczystego użytkowania, o czym z kolei mówi art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.
Jak działa Horyzont Inwestycji?
Chociaż wielu księgowych błędnie interpretuje ustawę o VAT, to w kwestii środków trwałych mają jak najbardziej rację. Trzeba jednak wiedzieć, że osoba zajmująca się handlem nieruchomościami nie podlega pod tę ustawę. W działalności Horyzontu Inwestycji skupiamy się między innymi na flipach, które są przykładem nieruchomości poddawanych remontom. Dlatego też dla nas i dla naszych inwestorów zakupione mieszkania nie stają się środkami trwałymi, ale towarem handlowym. I trzeba to szczególnie podkreślić, ponieważ ulepszenie towaru handlowego nie ma żadnych powiązać z ustawą dotyczącą podatku od towarów i usług. W takim wypadku nie ma też znaczenia kwota poniesiona na remont – może to być 30%, 40% a nawet 50% wartości nieruchomości, ustawa i tak tego nie obejmuje, a mieszkanie przy sprzedaży dalej jest zwolnione z VAT.
Marcin Kuryło